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¿Será 2024 un buen año para comprar una casa?

Está a punto de terminar un año en el que la fiebre por convertirse en propietario de una vivienda se ha suavizado hasta el punto de arrojar fuertes descensos en compraventas e hipotecas. Aunque estos ajustes hay que interpretarlos como una vuelta a la normalidad y no como una ruptura del mercado, lo cierto es que hay varios factores que no han alentado las transacciones, siendo los altos tipos de interés el más significativo. Igualmente, la todavía pujante inflación ha hecho que muchos compradores se lo piensen dos veces.

De cara al 2024 muchos se preguntan si sus sueños inmobiliarios por fin podrán hacerse realidad. Más allá de los precios de las casas y de los préstamos para financiar su compra, lo que realmente hace que sea un buen momento para dar el paso es la propia situación financiera. La estabilidad laboral y los ahorros previos son los factores que marcan la diferencia. No obstante, también habrá que diferenciar entre las operaciones motivadas por la residencia habitual o por la inversión con vistas al alquiler. Nos espera un año en el que la incertidumbre económica todavía estará presente, pero vamos a tratar de dar respuesta a las incógnitas más relevantes.

¿Bajará el precio de la vivienda en 2024?

Todo parecía indicar que el precio de la vivienda iba a caer en 2023, y finalmente no ha sido así. El aterrizaje no se ha producido a pesar de que la cifras de firmas de escrituras ante notario dejaran de ser tan boyantes y se pensara en un posible efecto de arrastre. La fortaleza de los precios ha sorprendido a propios y extraños, de hecho, muchas previsiones a la baja han tenido que actualizarse ante un mercado que ya demostró su resiliencia en plena pandemia. La última estadística oficial del INE, correspondiente al tercer trimestre, situó la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el 4,5%. El pronóstico para 2024 está condicionado por:

Una oferta escasa

Un inventario por debajo de las expectativas prorroga la estabilidad de los precios. El desequilibrio entre oferta y demanda tensiona el mercado y deja sin efecto el encarecimiento de las hipotecas. Es posible que el repunte experimentado estos años vaya desacelerándose, pero será complicado ver recortes de forma generalizada mientras la promoción residencial no resuelva problemas estructurales como la liberalización de suelo finalista y la ausencia de relevo generacional en lo que respecta a la mano de obra. Con todo, los expertos manejan correcciones de entre un -2% y un -5%, aunque también hay quien prevé subidas de entre un 1% y un 2%.

La zona de interés

Las capitales más dinámicas son completamente ajenas a los vaivenes económicos, dado que en ellas se concentra el grueso de la demanda. Plazas como Madrid y Barcelona son apuestas seguras, y también lo son Málaga, Alicante, Palma y Santa Cruz de Tenerife, donde el factor turístico y el alto poder adquisitivo del cliente extranjero deja sin oportunidades asequibles a los residentes naturales. En estos lugares, habrá que alejarse irremediablemente del centro para encontrar oferta adecuada al salario español medio en segundas y terceras coronas, así como en municipios dormitorio. Por otro lado, provincias de interior donde la densidad de población es más baja, sí que arrojarán descuentos.

La tipología de la vivienda

La construcción de vivienda nueva sigue arrastrando el incremento de costes generado por el conflicto bélico. Aunque los materiales han vuelto paulatinamente a unos niveles aceptables, en su momento retuvieron el inicio de proyectos que tendrían que haberse puesto a la venta en 2024. Así, el año que viene habrá más grúas pero se habrá vendido sobre plano una parte muy importante. En cuanto a la segunda mano, el control sobre el precio del alquiler favorece el trasvase a la venta, pero inclina más la balanza hacia el dejar esa vivienda vacía en espera de mejores tiempos. La negociación del precio entre el vendedor y el comprador de esta tipología será más dura en 2024, aunque sin contraofertas agresivas.

¿Serás las hipotecas más baratas en 2024?

Es la gran esperanza de los que han puesto sus miras en la propiedad en 2024. Desde que la inflación se disparara, el BCE ha tratado de paliarlo a golpe de subida de tipos. Para no comprometer la estabilidad económica europea, la institución ha realizado diez subidas consecutivas desde julio de 2022. Actualmente, el tipo principal está en el 4,5%, su marca más alta desde mayo de 2001. La buena noticia es que parece que, por ahora, no van a seguir escalando, puesto que la política monetaria restrictiva comienza a dar sus frutos, pero tampoco se van a bajar, puesto que la idea es mantenerlos así el tiempo suficiente para que sus efectos se consoliden. La oferta hipotecaria que viene se configurará así:

Hipotecas fijas poco atractivas

Los tipos hipotecarios fijos por debajo del 2% han quedado definitivamente atrás. Solo en subrogaciones al préstamo promotor, siendo un cliente de primera (funcionario público o con una solvencia muy por encima de la media) y contratando todos los bonificadores ofrecidos por el banco se podría alcanzar este tope. Según el INE, el tipo de interés medio al inicio fue del 3,40% para las hipotecas sobre viviendas de tipo fijo constituidas en septiembre. Los bancos han dado la espalda a un producto que abrió la puerta de sus casas a muchos compradores hace apenas un año, y todo apunta a que en 2024, la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota tendrá un precio elevado.

El Euríbor pisará el freno

La evolución del índice de referencia por excelencia de la hipoteca variable ha estado muy ligada a las decisiones del BCE, dando sorpresas desagradables a muchos hipotecados acostumbrados a un Euríbor en negativo. De seguir los tipos oficiales en el 4,5% durante todo 2024, es posible que el Euríbor se mueva en el entorno del 4%, e incluso, del 3,5%, lo que podría traer pequeños descuentos en las cuotas en el primer trimestre para los que revisen su préstamo semestralmente y en la segunda mitad de 2024 para los que hagan cada doce meses. En cualquier caso, apostar por una hipoteca variable el año que viene es hacerlo siendo consciente de que los intereses serán altos, pero quizá en dos o tres años bajen, siempre y cuando la inflación se mantenga bajo control.

Más préstamos a medida

La subida de tipos ha desenterrado del olvido la hipoteca mixta, un producto híbrido que juega con la aversión al riesgo del cliente y que ya supone siete de cada diez hipotecas concedidas en España. Su flexibilidad es su característica más notable. El cliente escoge cuántos años quiere pagar un cuota estable, generalmente cinco o diez, y terminado ese periodo, la hipoteca pasa a referenciarse al Euríbor, si bien se da la opción de renegociar las condiciones en caso de que los intereses sean muy altos. Sin duda, es la alternativa más inteligente en estos momentos en los que las certezas resultan tan volátiles, y seguirá siendo la hipoteca más contratada en 2024.

¿Seguirá siendo buena idea invertir en vivienda en 2024?

Invertir en vivienda no va a dejar de ser una estrategia defensiva. A pesar de ser un activo ilíquido, la seguridad que el ladrillo ofrece a largo plazo es un potente imán. Sin embargo, el intervencionismo en el mercado del alquiler y la falta de seguridad jurídica ha hecho que varios inversores institucionales modifiquen sus planes de build to rent y se especialicen más, mirando hacia públicos concretos y virando hacia el senior living o las residencias de estudiantes más que por el alquiler residencial. Por otro lado, los pequeños inversores que veían en este movimiento una salida rentable a sus ahorros, pero que necesitaban financiar parte de la compra, tampoco han dado el paso por el encarecimiento de las hipotecas.

La Ley de Vivienda dibujará un mapa territorial desigual en 2024, puesto que habrá regiones donde se respeten y apliquen sus preceptos y otras que no. En cualquier caso, las rentas de alquiler han alcanzado cotas con las que los inquilinos verá difícil comprometerse si los sueldos no se acomodan y el coste de la vida no da un respiro. Un deterioro en el ámbito laboral dispararía los impagos y retraería la inversión. Invertir en vivienda para reformar, con un precio de salida más ajustado, y en barrios de clase trabajadora donde la mensualidad de alquiler se ajuste al salario medio no dará una rentabilidad abultada, pero sí interesante, si bien la protección de las rentas por medio de seguros se extenderá irremediablemente.

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