El pasado 16 de julio el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que la comisión de apertura de todo préstamo hipotecario están sujetas a control de transparencia, por lo que, según Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN, es necesario comprobar “si el cliente fue informado pertinentemente en el momento que firmó su contrato”.
Esta postura contradice la jurisprudencia que en 2019 determinó el Tribunal Supremo (TS), en la que se indicaba que las comisiones de apertura eran “totalmente comprensibles”, al formar parte del precio de la hipoteca, y también abre la posibilidad a que se inicie una nueva oleada de reclamaciones por parte de los clientes afectados por este tipo de cláusulas. ¿Estamos ante el inicio de una nueva batalla hipotecaria?
La justificación de la comisión de apertura no está “muy clara”, aunque la actual Ley Hipotecaria las contempla. En cualquier caso, resulta lícito pedir más transparencia a las entidades bancarias
Una comisión de apertura es un cargo que la entidad financiera puede cobrar al cliente por las gestiones administrativas que realiza para formalizar una operación. Según Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.com, en el caso de los préstamos destinados a uso residencial “se trata de una comisión que remunera a la entidad por los trámites que hace para conceder el préstamo, incluido el estudio de solvencia”. Este último documento, apuntan desde esta organización, no puede cobrarse de manera separada.
Por su parte, Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, indica que la justificación de la existencia de este tipo de comisiones “no está muy clara”. En concreto, esta experta expone que el cargo cumple una función compensatoria para el banco, pero duda de que en ellos quede “bien explicado” para qué se destina ese dinero. “En este sentido, creemos que sí hay falta de transparencia”, argumenta.
Son pocas las entidades que las cobran, pero su cuantía puede llegar a ser muy alta: de entre el 0,25% y el 3% del precio final de la hipoteca. Hasta 3.000 euros para una hipoteca de 200.000
La mayor parte de las entidades financieras que operan en España no incluyen comisiones de apertura en sus hipotecas, por lo que ha convertido a estas estrategias comerciales bancarias en “escasísimas”, expone González. A pesar de ello, una cantidad mínima de entidades sí lo hacen, y cobran porcentajes dispares sobre el total del importe final de la hipoteca. Los mismos abarcan entre el 0,25% y el 3%.
Al respecto, desde ASUFIN defienden que se trata de cantidades “nada desdeñables” para cualquier cliente que suscribe una hipoteca, puesto que si se toma una operación media del mercado, valorada en 200.000 euros, significa que las cuantías que deberían abonarse en concepto de comisión de apertura fluctuarían entre los 500 y los 3.000 euros. En esta línea, desde Kelisto.es matizan que la cifra máxima que puede encontrarse a día de hoy en el mercado es un 1%. Esta cantidad es la que cobra Deutsche Bank, con un mínimo de 1.100 euros, por su HipotecaCasa DB.
¿Existen paralelismos entre las comisiones de apertura y las cláusulas suelo? Ambas no son consideradas abusivas en sí, sino su inclusión en un contrato hipotecario de forma no transparente
La postura de la jurisprudencia europea con respecto a las comisiones de apertura recuerda a la actitud tomada en torno a las cláusulas suelo. Es por ello que los expertos del sector creen que existen, entre ambos cobros por parte de las entidades financieras, “algunos paralelismos”. En concreto, Riera hace referencia a que la justicia europea no considera abusiva la comisión de apertura o la cláusula suelo en sí, “sino su inclusión en el contrato de un modo no transparente”.
De igual modo, desde HelpMyCash.com aseguran que, “en ambos casos”, la justicia europea ha tenido que rectificar la sentencia anterior del Tribunal Supremo. “En el de la comisión de apertura para aclarar que sí puede considerarse abusiva, y en el de la cláusula suelo para determinar que los afectados podían recuperar todo lo pagado indebidamente”, agrega Riera.
Por su parte, Marta Serra, de El Defensor de tu Vivienda, lamenta que, en el caso de las comisiones de apertura, “dado que sí se informaba en ellas en la información precontractual y además se hacía de manera clara”, la mayor parte de los casos afectados no vayan a poder beneficiarse de la anulación. En este sentido, recalca, solo se tendrán en cuenta para su desaparición aquellas comisiones de apertura, en las que la información precontractual no se haya incluido, o se haya informado al consumidor de una manera incomprensible, “de manera que el cliente no haya sido consciente de que ha tenido que pagar esa comisión después de firmar el préstamo”.
Para que una comisión de apertura pueda declararse abusiva solo podrán darse dos supuestos
¿Opinan lo mismo otros especialistas en hipotecas? ¿La actual normativa en torno a las comisiones de apertura va a impedir a los clientes afectados reclamar aquellas cantidades que hayan tenido que abonar de manera indebida? ¿Se descarta, por tanto, el inicio de una nueva batalla hipotecaria? Lo cierto es que los expertos tienen en cuenta varias claves para que las comisiones de apertura sean consideradas como abusivas.
En concreto, Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN defiende que hay varios argumentos que determinan la abusividad de la cláusula. En primer lugar, esta especialista expone que se trata de cargos “que no han sido negociados individualmente con el cliente, por lo que no disponen del consentimiento expreso del mismo”. De igual modo, cree que estos costes “van en contra de las exigencias de la buena fe”, lo que hace que sean considerados como un “perjuicio a los consumidores, al tiempo que un desequilibrio a las partes”.
Finalmente, desde Kelisto.es mantienen que “existen dos cuestiones donde hay vías para el litigio” entre clientes y entidades financieras. Así, González pone de manifiesto que los afectados deben poder justificar “que no se explicaba claramente en su contrato para qué se destinaba el dinero” de la comisión de apertura. De igual modo, subraya que, en caso de que el banco justifique que esta servía para estudiar la solvencia del cliente y poner el dinero a su disposición, “se trata de algo que forma parte de su actividad central”, por lo que no debería cobrarse como algo aparte.
