A los inquilinos les cuesta cada vez más encontrar piso, pero aquellos que ya viven de alquiler tampoco lo tienen fácil para cumplir mensualmente con la renta. ¿Pero qué pasa cuando es al dueño de la casa al que le cuesta pagar la hipoteca? Aunque un inmueble esté alquilado y el arrendatario sea buen pagador, puede que el arrendador esté inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria y el inquilino no lo sepa. Si el casero deja de pagar la hipoteca, el inquilino debe estar preparado.
Vivo de alquiler. ¿Y si el casero deja de pagar la hipoteca?
El primer punto importante que se debe tener en cuenta es que, por ahora, la ley ampara al arrendatario y éste tendrá derecho a seguir viviendo en la casa alquilada a pesar del cambio de propietario tras la ejecución hipotecaria.
Alquiler intocable… con excepciones
“Si el contrato de arrendamiento está hecho correctamente, es decir, sin ánimo de perjudicar al acreedor del casero, el inquilino no debe sufrir daño alguno”, afirma el abogado Pedro Hernández Olmo. “El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla el máximo de años de alquiler, siempre y cuando exista un contrato de alquiler legalmente establecido entre las partes”, corrobora, por su parte, Ana Blas, abogada del bufete Medina Cuadros Abogados.
Por otra parte, las condiciones que se habían firmado en un contrato adecuadamente celebrado, suelen respetarse, tanto en lo que se refiere a la renta, a las cláusulas, etc. No obstante, en cuanto al plazo establecido, dependerá mucho de lo que figure en el contrato. Para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado fuera inferior a cinco años y el casero es una persona física, el contrato se prorrogará automáticamente hasta llegar a esos cinco años anualmente. Pasados esos cinco años, si el casero no comunica con cuatro meses de antelación su deseo de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
El banco no necesita la vivienda
Hérnandez Olmo también señala a este respecto que en raras ocasiones se ha modificado la vigencia de contratos que se hayan firmado con anterioridad, como demuestra la actual existencia de alquileres de renta antigua que aún persisten hasta nuestros días. Asimismo, el propietario recuperará su vivienda para un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuge) al ser persona física y tras al menos un año desde la firma del contrato. Es obligatorio que esta posibilidad esté expresamente prevista en el contrato y avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación.
Además, aunque el banco se quede con la casa tras la ejecución hipotecaria, estas razones no las podrían apelar los bancos, por lo que también les sería imposible desalojar el piso. “Un banco nunca podrá invocar la necesidad de esa vivienda para desalojar al inquilino. Los bancos no necesitan viviendas, ya que no pueden cumplir el requisito de vivir en ellas tres meses después de desalojadas por el inquilino”, explica el abogado zaragozano.
Averigua si el casero no paga la hipoteca
No obstante, verse ante un cambio de arrendador puede más que nada asustar al inquilino y hacerle sentir desprotegido. No obstante, como apunta la abogada de Medina Cuadros Abogados, lo normal “es que el inquilino reciba las notificaciones y requerimientos en la vivienda alquilada, puesto que el domicilio señalado a efectos de notificaciones suele ser el del inmueble hipotecado”. Pero si las facturas están domiciliadas a otra dirección o el propietario evita que el inquilino se entere, éste podría enfrentarse a la personación de las fuerzas policiales en la vivienda que vengan a desalojar al propietario.
Por eso, la forma de averiguar si la casa está en un proceso de ejecución hipotecaria es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar la situación del inmueble y al Decanato del Juzgado de la localidad donde se encuentre situado el piso alquilado para poner de manifiesto su condición de inquilino, con el título que lo justifique y la documentación relacionada, con el fin de oponerse al lanzamiento llegado el caso y demostrar que es un inquilino de buena fe, justificando así su derecho a permanecer en la vivienda.
Contrato de buena fe, imprescindible
No obstante, también esta inmunidad no se concede en todos los casos. El inquilino tendrá que cumplir con una serie de requisitos. Un contrato de buena fe es esencial. Por ejemplo, si el contrato de alquiler se celebra después de que haya comenzado el proceso de ejecución hipotecaria, el acreedor, -que en la mayoría de los casos suele ser el banco-, puede argüir que se ha alquilado la vivienda para evitar que el banco pueda ejercer su derecho como propietario de forma intencionada.
“Si ha entrado en proceso de ejecución y la alquila, con conocimiento por parte del inquilino de esta circunstancia es posible que ese alquiler sea impugnado por el acreedor ejecutante y que el inquilino se vea en la calle”, apunta por su lado, Hernández Olmo, además, el abogado también recuerda que el inquilino no podría invocar la condición de arrendatario de buena fe. No obstante, cada caso será sometido a estudio, que como ha reiterado el Tribunal Constitucional, se intentará determinar las razones particulares que puedan demostrar que el alquiler se hizo con la finalidad de perjudicar al acreedor hipotecario, cosa que si así se demuestra “se resolverá dicho arrendamiento de forma inmediata”, confirma Ana Blas.
Eliminar el temor a miedos infundados por desconocimiento de las leyes es la mejor forma de evitar quebraderos de cabeza y a actuar con serenidad y seguridad ante lo que pueda acontecer. Asimismo, en caso de que el alquiler no esté inscrito en el Registro de Propiedad también ayudará al inquilino a evitar un desahucio imprevisto. La información es poder y mientras siga la normativa actual ningún inquilino no habrá ningún desahucio si el casero deja de pagar la hipoteca.
