No es ningún secreto que el acceso a la vivienda es cada vez más complicado. Pero la crisis de la vivienda también ha impulsado, en cierto modo, la transformación de los propios inmuebles. Los propietarios utilizan fórmulas en las que la maximización de la rentabilidad y la apuesta por soluciones que ofrezcan menos complicaciones sirven de base. Uno de los mecanismos más populares es el alquiler por habitaciones.
Según Live4Life, el incremento de la demanda de este tipo de producto ha sido de un 8% frente a un paulatino enfriamiento de la oferta. Ante la escasez, aumentan los precios y algunos propietarios van más allá. La tendencia es ir reduciendo al mínimo las zonas comunes, eliminando el salón, recortando metros útiles y maximizando ingresos. ¿Dónde está el límite legal? ¿Es una tendencia pasajera o la nueva normalidad?
¿En qué consiste el alquiler por habitaciones?
El mercado de la vivienda lleva tiempo siendo testigo del trasvase de la compraventa al alquiler. Pero el arrendamiento también se transforma. En los últimos tiempos, el alquiler de habitaciones parece haber despertado el interés de los propietarios. En la práctica, la fórmula supone que el inquilino comparte piso con otras personas.
Como ocurre con otras fórmulas de alquiler, en esta modalidad el inquilino ha de abonar una cantidad en concepto de renta. Esa mensualidad le da derecho al uso de su habitación y las zonas comunes. Baño, cocina, comedor, salón, terraza… Cada uno de esos espacios de uso común entrarían dentro de los derechos de uso de la vivienda. Además, en este tipo de alquileres suele estar incluido el mobiliario de la habitación, así como los gastos de suministros, aunque todo ello debe quedar reflejado en el contrato.
A diferencia de otros alquileres, estos no se rigen por la Ley e Arrendamientos Urbanos. En estos casos, la regulación viene dada por el Código Civil (artículo 1.554 y siguientes) y la nueva ley que regula los alquileres de alojamientos de corta duración. De este modo, los propietarios sortean algunas de las exigencias y limitaciones que impone la Ley de Vivienda.
Por ejemplo, son las partes las que acuerdan la duración del contrato sin que la norma exige prórrogas obligatorias. Además, también queda a elección de propietario e inquilino la decisión de abonar o no fianza y, en ningún caso, la subida de la renta está limitada a lo que marca la ley de vivienda.
Alquiler de habitaciones sin zonas comunes: ¿Es legal?
La búsqueda de rentabilidad en detrimento de las zonas comunes parece estar ganando terreno en el alquiler por habitaciones. En la práctica supone la eliminación de espacios como el salón o el comedor para convertirlos en estancias de uso privado para los inquilinos. ¿Es legal reconvertir estos espacios en habitaciones? La respuesta corta es sí, aunque con matices.
La transformación no es ilegal siempre que se respeten las condiciones mínimas de habitabilidad que, entre otras cosas, consideran imprescindibles espacios comunes como la cocina y el baño, pero no el salón. En España son las comunidades autónomas las encargadas de establecer las normativas que regulan la cuestión aunque, a nivel estatal, existe un marco regulatorio común.
Qué dice la normativa sobre las condiciones de habitabilidad
Las condiciones de habitabilidad generales para una vivienda vienen recogidas en el Código Técnico de Edificación y son complementadas, como decíamos, por las normativas autonómicas. En este sentido, algunos de los requisitos imprescindibles que recoge el CTE son:
- Superficie mínima útil. El CTE no fija directamente una superficie mínima de vivienda completa, pero indirectamente regula a través de dimensiones mínimas de estancias. Así, un dormitorio individual debe tener, al menos 6 m², mientras que si es doble debe contar con 10 m². Del mismo modo, las zonas comunes deben permitir su uso sin obstaculizar circulación ni mobiliario básico (se toma como referencia salón + cocina + comedor de al menos 20–25 m² en muchas comunidades). No obstante, algunas comunidades sí marcan superficies mínimas para la vivienda como Cataluña (36 m² útiles) o Valencia (30 m² útiles)
- Altura libre mínima. En las estancias habitables, la altura mínima entre el techo y el suelo debe ser de 2,5 metros mientras que para cocinas, baños y áreas de circulación no debe ser inferior a 2,20 metros.
- Iluminación y ventilación. Todas las estancias habitables (salón, dormitorios) deben tener iluminación natural directa a través de ventanas, además de garantizarse una ventilación de la vivienda, ya sea natural (con ventanas) o forzada.
- Cocina y baño. La cocina debe ser una estancia diferenciada y con ventilación propia (ya sea directa o con campana), además de contar con fregadero, zona de cocción y encimera. Si es cocina americana, deberá integrarse de manera funcional en la zona de estar o comedor. En el caso del baño, el mismo deberá contar con lavabo, inodoro y ducha o bañera, así como estar dotado de ventilación.
A tenor de los datos, una vivienda no será legal si no cuenta con cocina y baño funcionales, carece de ventilación e iluminación suficientes o no cuenta con el tamaño y altura mínimos. Desde este punto de vista, es posible reconvertir zonas comunes como el salón o el comedor en habitaciones.
Estudiantes, migrantes, trabajadores temporales y, en general, aquellas personas que necesitan soluciones habitacionales temporales suelen ser los perfiles que más recurren a este tipo de alquileres. En esencia, si bien pueden resultar más económicos, en cierto modo, sortean las restricciones impuestas por la Ley de Vivienda. Para los propietarios, es además una forma de minimizar el riesgo de conflictos entre inquilinos.
