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Subastas inmobiliarias: ¿Merece la pena pujar por una vivienda?

Para comprar una vivienda, la mayoría hace el recorrido clásico: visitar portales inmobiliarios o acudir a una agencia, realizar visitas para conocer en persona la que podría ser su próxima casa, solicitar financiación bancaria y acudir al notario a firmar. Sin embargo, existen otros métodos menos conocidos que, además, suponen un importante ahorro, si bien también tienen sus inconvenientes.

Adjudicarse un inmueble por medio de una subasta comienza a calar como una fórmula no solo para inversores, sino también perfectamente acta para principiantes. El proceso para comprar una vivienda subastada difiere completamente del método convencional, y son muchos los que piensan que es demasiado complicado o que se trata de inmuebles que no merecen la pena. Nada más lejos de la realidad. Si quieres saberlo todo de las subastas inmobiliarias, sigue leyendo.

¿Qué es una subasta y qué tipos existen?

Una subasta inmobiliaria es un proceso por el cual un bien (no solo hay viviendas, también hay locales, solares, fincas rústicas, garajes…) se pone a disposición del público para que puje por él. La gran mayoría de los inmuebles subastados tienen un denominador común: han sido embargados. Lo más habitual es que se trate de impagos hipotecarios, cuyos préstamos han sido ejecutados, y con el dinero de la subasta se trata de responder a la deuda pendiente, pero también han podido cambiar de manos para cubrir otro tipo de deudas, e incluso, indemnizaciones.

En función del organismo que haya detrás de la subasta, es decir, del nuevo propietario, y de otra sería de factores, tendríamos diferentes tipos de subastas:

Subastas judiciales

Son las más comunes, el punto y final de un proceso judicial al que tanto personas físicas como jurídicas llegan tras haber sufrido la ejecución de un inmueble y haberse reconocido la deuda en un juicio. Dentro de estas subastas, hay otras tres subcategorías:

  • Procedimiento de apremio: El objetivo de estas subastas es obtener liquidez en el menor margen de tiempo posible con el fin de liquidar deudas pendientes. En estos casos, la ejecución es civil, es decir, está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y tienen lugar dentro de la última fase de la enajenación forzosa, con un fallo firme del juez ordenando la subasta.
  • Ejecución hipotecaria: Estos bienes proceden de embargos por impago del préstamo hipotecario, así que los bienes subastados suelen ser viviendas cuyo propietario ha dejado de pagar al banco. El dinero que se obtiene va directo a subsanar la deuda contraída con la entidad financiera. Dado que en un buen número de ocasiones se trata de viviendas habituales, la ley impone medidas de protección al deudor que podrían retrasar la libre disposición de la vivienda adquirida en subasta.
  • Concurso de acreedores:  El deudor sobre el que pesa el embargo en este caso es una sociedad mercantil al que sus acreedores le reclaman el pago de las deudas contraídas mientras la empresa estaba operativa. También puede haber viviendas entre los bienes, puesto que en ocasiones la titularidad de las mismas recae en una empresa, no en un particular. El administrador concursal es el encargado de valorar los bienes subastados.

Subastas extrajudiciales

En este caso, estaríamos hablando de subastas que no involucran a un juzgado y que se rigen por otra normativa en función de quién sea el organismo que las organice:

  • Administrativas: Estas subastas provienen de deudas frente a organismos como la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, algún ayuntamiento o diputación provincial… En resumen, administraciones públicas que reciben el bien para saldar cuentas pendientes.
  • Notariales: El rasgo diferencial de estas subastas es que un notario interviene en las mismas, dando a conocer la subasta, aplicando la normativa concreta en cada caso y verificando toda la documentación. Este fedatario público sirve de nexo ante las partes implicadas y supervisa todo el proceso, dando fe y recogiendo su resultado en una escritura.
  • Privadas: Frente a todas las anteriores, que son de carácter público, las subastas privadas son más herméticas, dado que para pujar en las mismas hay que moverse por círculos muy concretos. En ellas participan tanto particulares como empresas y las condiciones están sujetas a sus intereses, si bien se cumple con todo lo establecido por la ley.

¿Cómo se puja en una subasta?

En primer lugar, hay que acudir a la fuente donde se publica toda la información de las subastas. Desde quién es el organismo que hay detrás hasta las características del piso en cuestión: ubicación, superficie, precio de salida, etc. Todos estos datos figuran en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), donde tendrás disponible todas las subastas públicas, ya que las de tipo judicial, administrativo y notarial se unifican con el objetivo de simplificar el proceso y hacerlo más transparente. Las únicas que no se recogen aquí son las privadas.

Registrarse en el portal de subastas del BOE es imprescindible para poder participar. En este sentido, el buscador permite filtrar por provincia y acceder a algunos datos, pero la información completa solo está disponible para personas físicas registradas, para lo que será necesario contar con un certificado electrónico o por medio de la plataforma de identificación Cl@ve, ya sea con una Cl@ve Permanente o una Cl@ve PIN. De este modo, se dispondrá de un usuario y contraseña para pujar.

Tras encontrar el piso que te interese, hay que consignar un depósito a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria antes de pujar. Suele ser del 5% del valor de tasación, pero en ocasiones asciende al 25%-30%. Las pujas se admitirán durante los 20 días naturales siguientes a la apertura de la subasta, y se cierran una hora después de la última puja.

Tras el cierre, el bien subastado se adjudica a la puja más alta, y en caso de empate, a la que se haya realizado antes. El ganador tendrá 40 días hábiles para satisfacer la totalidad del pago, pero si es una subasta de Hacienda solo tendrá 15 y si es de la Seguridad, únicamente 5. Los que no hayan ganado, recuperarán el depósito.

Ventajas de las subastas

  • Ahorro en el precio: Sin duda, es el gran punto a favor, dado que el ahorro sobre el precio de mercado puede llegar incluso al 50%. No obstante, si es un bien que ha llamado la atención, la pujas se elevarían y el ahorro dejaría de ser tan interesante. En cualquier caso, uno de los conceptos que no tendríamos que pagar sería la tasación de la vivienda.
  • Un catálogo muy amplio: La diversidad de inmuebles que se subastan es enorme. Se pueden encontrar prácticamente todas las tipologías de vivienda, desde unifamiliares a plurifamiliares, además de estar repartidos por toda la geografía española. Por esto es importante tener claro qué se quiere y dónde, pujando solo por lo que realmente cumple nuestros criterios de búsqueda.
  • El proceso es 100% transparente: Al estar supervisado en todo momento por organismos públicos, se tiene la completa garantía de que se va a cumplir con todo lo dictado por la ley, lo que aporta una seguridad jurídica extraordinaria. El sistema manda notificaciones puntuales para no perder detalle de cualquier cambio en la subasta.
  • Los trámites son ágiles: Al organizarse telemáticamente, no es necesario desplazarse. Todo se realiza online por medio del portal de subastas. Dado que la normativa establece unos plazos determinados, el proceso es mucho más rápido que la compraventa convencional.

Inconvenientes de las subastas

  • No se puede visitar la casa: Es el mayor obstáculo, puesto que no sabemos en qué estado está la casa por dentro, así que vamos a ciegas. A veces es necesaria una reforma integral para que sea habitable, y en otras, es posible que esté tal vez ocupada ilegalmente y tengamos que iniciar un proceso de desahucio para entrar en ella.
  • No siempre se tiene toda la información: Debemos tener en cuenta que a veces hay un alquiler vigente que hay que respetar o, por ejemplo, que la vivienda proceda de una herencia o de un divorcio y haya que negociar con las otras partes implicadas. Igualmente, pueden existir deudas pendientes con Hacienda o con la comunidad de propietarios.
  • Se exige solvencia económica: Además del depósito, que ya suele suponer una importe cuantía, si al final nuestra puja triunfa, hay que tener, o bien fondos propios en efectivo para pagar el resto del valor del bien y los impuestos asociados, o la completa seguridad de que el banco nos va a conceder financiación. En caso contrario, si carecemos de medios económicos y nos echamos atrás, perderíamos el depósito.
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