Uno de los principales cambios que han tenido lugar en el mercado de la vivienda español en los últimos años es el auge que ha experimentado el porcentaje de población que vive de alquiler. Este incremento de la demanda se ha producido en un contexto de oferta limitada de viviendas en régimen de arrendamiento, lo que ha motivado que, en determinadas zonas, no haya dejado de subir el alquiler.
Aunque los últimos datos del Banco de España avisan de que la rentabilidad bruta del alquiler ha registrado su nivel más bajo de los últimos 15 años, lo que podría significar que las rentas podrían estar tocando techo, lo cierto es que las dificultades para encontrar un piso asequible en arrendamiento crecen. ¿Es legal que a un inquilino le suban la renta de un modo tan pronunciado? ¿Cómo se puede actuar frente a este comportamiento por parte de los propietarios del inmueble?
Solo se podrá subir el alquiler de forma llamativa cuando el contrato se haya extinguido
El importe de la renta en un contrato de arrendamiento es el que libremente pactan las partes. Así lo expone Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja & Miranda, quien añade que este valor debe estar en vigor “durante toda la vigencia del contrato”. De la misma opinión se muestra María Olvido Carretero, letrada del despacho Legal Gestión 21, quien sostiene que “no es legal que el propietario pueda aumentar el precio del alquiler de manera abrupta cuando quiera”, aunque sí lo puede actualizar anualmente dentro de los valores que haya registrado el IPC.
Al respecto, desde este bufete explican que, tras las últimas modificaciones legales y la reforma operada por el Real Decreto 7/2019, actualmente en España la duración de los contratos de alquiler es de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete años, si se trata de una persona jurídica, por lo que durante este periodo no se puede subir el alquiler. No obstante, Carretero aclara que antes de esperar a que el contrato expire, los propietarios pueden actualizar el alquiler cada año, aunque dicha variación “no puede ser superior al incremento del IPC”.
Las subidas de alquiler excepcionales deben quedar recogidas en el contrato
Por su parte, Manuel Romillo, director ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), reconoce que, si bien el precio de un alquiler no puede variar más allá de lo establecido por el IPC hasta que se cumpla el contrato y finalicen todas sus prórrogas voluntarias para los inquilinos, existen “casos excepcionales” en los que este incremento puede producirse.
En esta línea, argumenta que “ante un futuro cambio o mejora” del inmueble los inquilinos pueden experimentar una subida del alquiler. Sin embargo, hace hincapié en que estas situaciones son “muy escasas” y que, “en todo momento”, deben quedar reflejadas en el contrato inicial que propietario y arrendador firmen.
Los expertos recomiendan iniciar acciones judiciales cuando sea económicamente rentable para los inquilinos
Con estas premisas, desde Sanahuja & Miranda aconsejan a los inquilinos que inicien un procedimiento judicial solo en el supuesto de que el propietario esté intentando subir la renta “durante la vigencia del contrato y por un importe que supere el IPC”. Desde Legal Gestión 21 indican que este tipo de actuaciones son “largas y costosas”, por lo que recomiendan a los afectados valorar “si hay un equilibrio económico entre lo que se pretende obtener y el coste del procedimiento”. Este oscilar entre los 1.500 y los 3.500 euros.
En paralelo, Carretero expone que, si el incumplimiento del contrato de arrendamiento afecta a varios inquilinos frente a un mismo arrendador, resulta más idóneo interponer una demanda colectiva, “puesto que se gana en economía procesal y económica”. De hecho, esta letrada manifiesta que existen posibilidades de que el procedimiento termine con éxito para los demandantes desde el punto de vista técnico-legal, ya que la acción se basa en un incumplimiento de contrato por parte del arrendador “y nuestro Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento”.
Llegar a un acuerdo razonable es la solución que acaba beneficiando a ambas partes
Si el casero plantea al inquilino el tema de subir el alquiler, otros especialistas del sector inmobiliario se decantan por la negociación como alternativa. Es la postura que defienden desde ComprarCasa, que recomiendan que, antes de finalizar el contrato, y si ambas partes están de acuerdo en continuar con la relación arrendaticia, “traten de negociar el incremento de la renta en el nuevo acuerdo”.
En esta línea, consideran que la negociación “es la mejor salida para ambas partes”, ya que el inquilino consigue permanecer en la vivienda que quiere asumiendo un sobrecoste razonable en la mensualidad del alquiler y el propietario evita el riesgo y las molestias de encontrar “un nuevo y buen inquilino”, pues confirma que “se tardan muchos meses en compensar las subidas medias que se están produciendo en los precios si el inquilino decide abandonar la vivienda”.
Trasladarse del centro a la periferia, una alternativa para las zonas con mayor tensión
Si bien el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado en España en los últimos años, este dato es matizado por algunas voces, como la del vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque, quien asevera que la subida no es generalizada. Ello se debe, enfatiza, a que la misma “está localizada principalmente en grandes ciudades” como Madrid, Barcelona o Valencia, y en determinados barrios de estas localidades, que funcionan “como polos de atracción de profesionales y turismo”.
Ante esta situación, desde esta compañía contemplan el traslado a zonas de la periferia, donde los aumentos en el precio del alquiler aún no han llegado, como alternativa para aquellos inquilinos que han agotado las vías anteriormente citadas. Un argumento que también es defendido por ComprarCasa, que insiste en que si el inquilino no puede disfrutar del nivel de vida que le gustaría a causa del aumento del precio del alquiler, “lo normal en un mercado de oferta y demanda es intentar satisfacer nuestras necesidades a través de otro tipo de producto”.
