La autopromoción de viviendas ha aumentado en España en los últimos años. El auge de los precios y la posibilidad de personalizar al máximo el inmueble son algunos de los motivos que mueven a los clientes a iniciar esta aventura. Sin embargo, construir tu propia casa no es un camino de rosas. Si estás planteándote esta idea, deberías conocer todo lo que rodea al negocio de la autopromoción, ya que puedes darte de bruces con una realidad difícil, llena de obstáculos que parecen insalvables. Te mostramos las claves para que construyas tu propia casa y no desfallezcas en el intento.
Calcula el ahorro real que representa la autopromoción
Si estás decidido a construir tu propia vivienda, debes tener claro que invertirás en ella, como mínimo, un año y medio de tu vida. Este esfuerzo, por otro lado, te será compensado en el terreno económico, pues son distintos los estudios que calculan que la autopromoción de inmuebles sitúa el ahorro en el coste final de la vivienda entre un 25% y un 30%.
Seguramente te estés preguntando de dónde sale esta diferencia entre el precio final de una vivienda de promotor y una construida por ti mismo como propietario. Si te inclinas por esta segunda opción, los costes que eludirás son harto conocidos: el beneficio del promotor, si comprases una vivienda de obra nueva, y los honorarios de las inmobiliarias, si te decantases por un inmueble de segunda mano.
Dedica algo de tiempo a desglosar los costes del proceso
Es importante que, antes de dar pasos en falso, sepas cuál es la distribución de los costes que supone el proceso de autopromoción de vivienda, pues este desglose difiere, y mucho, de la estructura de costes a la que deberías enfrentarte si optases por comprar una vivienda ya hecha.
De inicio, recuerda que la autopromoción de viviendas sigue la norma 40%-40%-20%. ¿Qué significan estas cifras? Cada una de ellas esconde la inversión que debes destinar a los costes más significativos que se asocian a la construcción de tu propia casa. Los mismos son:
- Compra del solar (40%). Salvo que cuentes con una parcela en propiedad, comprada por ti o heredada, el suelo donde se construya la vivienda supondrá el mayor gasto que deberás asumir en este proceso.
- Ejecución de las obras (40%). Levantar la vivienda se comerá otra parte importante de tu presupuesto. Aunque, y a diferencia de la anterior partida de gastos, esta incluye más aspectos, siendo especialmente significativos los materiales que selecciones para configurar tu inmueble.
- Otros gastos (20%). Este apartado incluye una variedad de costes, que no son en absoluto menores. Entre ellos destacan los impuestos y licencias, los honorarios de los técnicos o los gastos derivados de la búsqueda de financiación.
Decide qué vivienda quieres y cuánto vas a invertir en ella
Con los conocimientos básicos en torno a dónde van a dirigirse tus gastos, y antes de que lleves a cabo ninguna otra búsqueda, decide cómo es la vivienda que quieres construirte y cuáles son las características que debe cumplir. Ten en cuenta que los requisitos que marques condicionarán el resto del proceso, pues no es lo mismo el presupuesto destinado a una casa de 150 metros cuadrados que a una de 500, como tampoco es lo mismo una vivienda ubicada en el campo que en la periferia de una gran ciudad.
Estas necesidades, a su vez, determinarán el tiempo que necesitarás para levantar la vivienda, y lo que es más importante: cuánto dinero deberás invertir en su puesta en marcha. Por eso, resulta ineludible que no des pasos en falso y, antes de moverte en otra dirección, hayas determinado cuál es tu presupuesto y hasta cuánto dinero estás dispuesto a gastar en tu casa de autopromoción.
Elige un terreno adecuado que no te dé problemas al construir
Obtener la parcela sobre la cual asentar tu vivienda, además de suponer una de las partidas de gasto más importantes del proceso, es también una búsqueda en la que necesitarás invertir muchas dosis de paciencia. ¿El motivo de ello? La diversidad de tipologías de terrenos que existen y las dificultades con las que te toparás a la hora de construir en ellos.
Por estos motivos, y si lo que quieres es llevar a cabo una compra rápida, con la que poder construir y disfrutar de tu casa lo antes posible, resulta importante que dirijas tu búsqueda de terreno hacia suelos urbanos consolidados o terrenos rústicos en los que efectivamente se pueda levantar una vivienda de tipo residencial. Estos filtros te evitarán muchos problemas, de tipo legal, temporal y económico, a la hora de construir tu casa.
Búsqueda de financiación: las hipotecas a la autopromoción
Si antes comentábamos que el coste de una vivienda de autopromoción es menor a la de una casa convencional, la diferencia no te exime, como futuro propietario, de contar con la financiación suficiente para asumir el proyecto. Esta cantidad de venir puede proceder de ti, como resultado de un largo periodo de ahorro, de la venta de otro inmueble o de la recepción de una herencia.
Sin embargo, no siempre se dan esas circunstancias y, con mucha probabilidad, tendrás que acudir a la financiación externa para sacar adelante tu deseo. Una de las vías más utilizadas es la hipoteca al autopromotor, un tipo de préstamo que se destina sobre todo a la financiación de la obra, no a la compra del terreno, y que suelen cubrir hasta el 80% de su valor, a devolver en un periodo de entre 10 y 30 años.
Proyecto de ejecución: pide varios presupuestos antes de decidir
La puesta en marcha de tu vivienda pasa, inevitablemente, por encargar un proyecto de ejecución a un estudio de arquitectura. Estos documentos son claves para el desarrollo y construcción posterior de tu casa, por lo que es importante que al menos encargues tres presupuestos a tres empresas diferentes. Una vez los evalúes y compares, elige el que más se aproxima a tu idea original y puedes permitirte, firmando el contrato que incluya cláusulas determinantes, como la posibilidad de encargar independientemente cualquier partida y forma de pago sin avanzar dinero.
Esta salvedad simplificará la obra, ya que podrás controlarla con un solo intermediario. Una vez se inicie el proyecto, el arquitecto que elijas debe acompañarte en todo el proceso, asesorándote en temas de diseño, a nivel técnico y ejecutivo. Proporcionar los materiales y la mano de obra también corren de su parte, aunque deberá hacerte partícipe de cualquier novedad en todo momento.
Cuenta con todas las licencias, permisos y documentos necesarios
Una de las desventajas de la autopromoción de viviendas son los trámites administrativos que deberás llevar a cabo y que se concentran en la obtención de las licencias pertinentes. Estos permisos son de tres tipos: previos a la construcción, paralelos al levantamiento de la vivienda y posteriores al desarrollo del inmueble:
Requisitos previos
- Solicitud de permiso urbanístico. Sirve para constatar que tu proyecto urbanístico cumple con la normativa vigente. Deberás acudir al ayuntamiento del municipio al que corresponda tu parcela.
- Visado colegial. Según el Real Decreto 1000/2010, para poder hacerte una casa en España debes contar con el visado de proyecto de ejecución de un inmueble unifamiliar. El Colegio Oficial de Arquitectos de tu comunidad autónoma será el encargado de proporcionártelo.
- Estudio geotécnico. Este documento analiza la calidad del suelo donde se construye. Corresponde su realización a un geólogo certificado para tal efecto.
- Licencia de obras. Requisito ineludible para que inicies la construcción de tu vivienda. Es, de nuevo, el ayuntamiento en el que se ubique tu terreno la institución que deberá otorgarte la concesión, previo pago de las correspondientes tasas.
Requisitos paralelos
- Acta de replanteo. Documento con el que se oficialmente comienza la ejecución material del proyecto. Debe estar firmado por ti como auto-promotor, por la dirección facultativa de las obras y por el constructor encargado de las mismas.
Requisitos posteriores
- Certificado final de obra. Otorgado por el colegio oficial de arquitectos que te corresponda.
- Acta de recepción. Documento firmado por el promotor y el constructor al entregar la vivienda. En él debes estipular el plazo en que tendrían que estar subsanados los defectos de obra.
- Licencia de primera ocupación. Otorgada por el ayuntamiento de tu localidad, una vez aportes el certificado final de obra y el libro del edificio, este documento es necesario para que inscribas el inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Inscripción registral. Deberás acudir al registro en cuya circunscripción radique tu inmueble. En ella inscribirás la escritura de declaración de obra nueva, donde consta el inicio y la finalización del proyecto.
Asegúrate de tener el alta de todos los suministros
Cuando ya tengas tu vivienda en el Registro de la Propiedad tendrás que llevar a cabo un último trámite, a través del cuál podrás comenzar a contratar los suministros con las empresas facilitadoras de estos servicios. Se trata del certificado de primera ocupación, un documento que, nuevamente, debe ser solicitado al consistorio en el que se ubica tu parcela.
Estos servicios, no obstante, presentan particularidades, ya que algunos de ellos, en el momento de ser dados de alta, te demandarán una serie de datos que muchas veces solo están en manos de los responsables que han llevado a cabo la obra. Hablamos del suministro eléctrico, para el cual precisarás el boletín firmado por el electricista o ingeniero responsable del sistema de electricidad de la vivienda.
