Algunos detalles del próximo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 comienzan a salir a la luz. Uno de los que más ha llamado la atención estos días ha sido la ayuda de 30.000 euros para el alquiler con opción a compra de viviendas de protección pública que serán permanentes, es decir, no podrán pasar al mercado libre. La medida se limitará a los jóvenes menos de 35 años, uno de los colectivos con mayores dificultares.
La vuelta al primer plano de esta fórmula de acceso a la propiedad mediante la futura subvención, permitiría hacer frente a la renta, ahorrar y acceder a la propiedad a un precio cerrado muy competitivo. La falta de accesibilidad de la juventud es un problema de calado. Un informe de HousingAnywhere revela que un 72,8% de los jóvenes confiesa sufrir estrés por la brecha entre su presupuesto y el precio del mercado. ¿Será la ayuda de 30.000 euros para el alquiler con opción a compra un impulso real?
El principal problema para que esta medida sea efectiva es que apenas se desarrolla vivienda pública, y la que se construye se orienta, en su mayor parte, a la propiedad
Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, la construcción de VPO en 2024 creció un 62%. Aunque el porcentaje es llamativo, el volumen no lo es tanto, puesto que solo se levantaron 14.371 viviendas protegidas, una cantidad exigua teniendo en cuenta los cálculos de organismos como el Banco de España, que cifra en 600.000 el déficit de vivienda en nuestro país. Además, de las 14.371 unidades construidas, solo el 26% (3.683) se destinaron al alquiler sin opción a compra.
Precisamente, una de las ideas estratégicas que propone el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) en su documento ‘Diagnóstico y propuestas para resolver el problema de la vivienda en España’, es impulsar el parque de vivienda protegida, para lo que sería necesario «una mayor inversión pública, estimular la colaboración con el sector privado, eliminar la posibilidad de descalificación de las viviendas, controlar las transmisiones de propiedad y acercar el módulo de vivienda protegida al precio actual de la construcción, entre otras medidas».
La ayuda de 30.000 euros se sirve del alquiler, pero en realidad, está orientada a la compra. Los expertos la califican de «globo sonda» o «cortina de humo».
Aunque la nueva ayuda del Gobierno tiene como trasfondo el alquiler, el arrendamiento solo se concibe como una etapa intermedia, un periodo en el que el inquilino ahorra para, pasados unos años, comprar la casa. Tal y como admite David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro, en un comunicado, «con su nueva ayuda de 30.000 euros a los jóvenes, lo que hace el Gobierno es empujarles a la compra porque reconoce que hoy el alquiler es prácticamente imposible». Para el directivo, «este anuncio reconoce implícitamente que la Ley de Vivienda no funciona».
El condicionante de una mayor producción no resta controversia a la medida. «No sé si debemos perder el tiempo en globos sonda, que nunca se sabe si serán efectivos y si el Gobierno tendrá los apoyos para poner en marcha esta iniciativa», revela Rubén Cózar, director general de Negocio de Foro Consultores Inmobiliarios.
Esta iniciativa es «una cortina de humo sobre la realidad de la no construcción de vivienda asequible sobre suelos públicos estatales de la Sareb criando malvas y otros en obras paradas desde el 2010 para más de un millón de viviendas», según José Antonio Pérez, doctor en Economía, director y profesor en la escuela inmobiliaria Real Estate Business School (Rebs).
Para el promotor, la vivienda pública no es atractiva. El negocio tradicional se cierra rápido, mientras que un alquiler con opción a compra dilata la transmisión.
Una de las claves para que la VPO remonte es que el promotor apueste por ello. Cózar admite que «el promotor prefiere el negocio tradicional, se construye y se vende, mientras que en un alquiler con opción a compra debe gestionar primero la parte de alquiler antes de llegar a la venta definitiva y mantener más tiempo en cartera el activo».
Para Pérez, la fiscalidad también es un escollo. «Con una mejor fiscalidad para la compra de este tipo de suelos destinados al alquiler con opción a compra y su cascada de tasas por licencias, AJD, registro, notarías, etc., mejoraría la rentabilidad para inversores, ayudando a financiar y construir estos proyectos». De hecho, el experto recomienda «facilitar una financiación preferente para estos proyectos«.
Residir durante años en una vivienda con protección permanente que finalmente convierta a su inquilino en propietario es el objetivo último de la ayuda de 30.000 euros.
En los alquileres con opción a compra, lo habitual es que, llegado el momento de la compra, lo pagado en concepto de alquiler de descuente del precio final. «Lo normal es que se descuente una parte, si bien es cierto que depende del acuerdo entre las partes», indica Cózar, añadiendo que «a veces, se añade una cantidad inicial sobre el precio final de la vivienda como prima de opción que se descuenta del precio final de la vivienda».
También el plazo para ejecutar la compra queda reflejado en el contrato. Sobre suelos privados, Pérez apunta que suelen ser tres años, pero «hemos conocido casos de alquileres iniciales, transformados en opciones y luego comprar, cuando inicialmente eran concesiones administrativas o derechos de superficie sobre suelos públicos hasta 73 años». Lo que no admite discusión es el precio de compra, que en el caso de vivienda protegida, «su precio ya está tasado, y no podrá ser fijado libremente por el vendedor», concluye Cózar.
