¿Tienes ganas de más?
Suscríbete a nuestra news para recibir recomendaciones, guías y temas de actualidad
Vender

Todas las claves para vender una vivienda por tu cuenta


Aunque las condiciones del mercado acompañen, vender una casa es un trabajo nada desdeñable, y más si decidimos hacerlo solos, sin ayuda de una agencia inmobiliaria. No obstante, no es extraño fijarse el objetivo de llevar a cabo esta gestión por nuestra propia cuenta y riesgo. En España, al contrario que ocurre con otros países, se trata de una operación bastante común, aunque desde hace varios años, recurrir a un profesional es una opción que gana terreno. En cualquier caso, si te has decidido por ser tu propio agente, esta guía te servirá de gran ayuda.

¿Por qué vender una casa por mi cuenta?

Existen varias razones que llevan al vendedor a ocuparse personalmente de todos los trámites que lleva aparejada la adquisición de su casa por un tercero, y estas son las más comunes:

  • No es tu primera vez: Si ya has pasado por esta situación, y además la superaste con éxito, sería lógico que te plantearas volver a repetir el proceso sin ayuda externa. Además, esta vez lo harías sin cometer los errores de la venta anterior.
  • Tienes tiempo libre suficiente: Este clase de operaciones consumen horas, y si trabajas o tienes niños te será complicado ajustarte a una agenda de visitas para enseñar la casa, las consultas al notario, las idas y venidas al banco y otra serie de formalidades.
  • Te niegas a pagar comisiones: Esta suele ser el motivo principal. Hay agencias que cobran una tarifa fija, pero si quieres una gestión integral, probablemente tengas que pagar unos honorarios más altos, de entre el 3% y el 7% más IVA.

El primer paso: el precio

Aunque no lo creas, ponerle un precio a tu casa en venta no es fácil. De hecho, este paso determinará la rapidez con la que cerrarás la operación, puesto que es el factor que más influye en el comprador, que se mueve en un presupuesto y centra sus búsquedas en un intervalo que puede que deje fuera la casa que pretendes vender.

En la mayoría de las ocasiones, el vínculo personal que tenemos con la propiedad, nos lleva a sobrevalorarla. Esto es algo que puede salir bien cuando el mercado está en auge, pero también puede ocurrir que tu casa languidezca en los portales inmobiliarios sin recibir contactos. Es mejor ajustar desde un primer momento y no esperar a negociar.

¿Qué precio tienen los pisos parecidos al mío?

Una de las herramientas más eficaces para no equivocarse a la hora de poner un precio de venta a tu casa es comparar con otros inmuebles residenciales situados en la misma zona y con características similares al tuyo. Este análisis del mercado te dará una primera pista de cuánto podrías conseguir.

Obviamente, no hay dos casas iguales. Aunque estén en la misma calle, e incluso en el mismo edificio, hay rasgos diferenciadores que pueden sumar o restar. No es lo mismo un bajo que un ático, como tampoco lo es una casa reformada que sin reformar. Informes como los que cada mes publica pisos.com te pueden dar una idea general, pero es esencial bajar al entorno local para afinar.

¿Cuántos pisos hay a la venta en mi zona?

La competencia es sana, pero en materia inmobiliaria supone un obstáculo para que todo se resuelva con agilidad. Aunque los portales inmobiliarios no contienen todas las viviendas que actualmente buscan dueño, sí que acumulan un porcentaje elevado. Esta muestra tan representativa te permitirá saber contra quien compites.

Cuando apenas tienes rivales y hay interés por parte de la demanda, será posible jugar al alza con el precio y ganar más de lo que pensabas. El problema se presenta cuando hay sobreoferta. Si el mercado está desequilibrado en tu contra, para no bajar demasiado el precio, será imprescindible destacar de alguna manera.

¿Y si hago algunas mejoras para revalorizar mi piso?

Una reforma siempre ayuda a subir el precio. Aunque todo depende del calado de las mismas, la revalorización mínima se mueve en torno al 20%. Considera seriamente la posibilidad de hacer una actualización a tu piso, sobre todo, si es antiguo. Más allá de una mano de pintura y otros arreglos visibles, hay obras que marcan la diferencia.

Ahora que la sostenibilidad tiene más protagonismo que nunca, mejorar la eficiencia energética de tu casa cobra relevancia. Apostar por reforzar el aislamiento sustituyendo las ventanas o renovar el sistema de calefacción optando por una energía limpia y renovable son cambios que no pasarán desapercibidos a ojos del comprador.

Una casa que enamora

Sin duda, un agente con experiencia sabrá destacar las bondades de la casa y exprimirlas al máximo. A pesar de no ser un experto, seguro que si eres capaz de analizar tu casa desde una perspectiva práctica libre de sentimentalismos, encontrarás cuáles son sus puntos fuertes. Es el momento de decírselo al mundo.

En perfecto estado de revista

Tu casa debe lucir como un pincel para que las visitas se enamoren a primera vista. Nada más cruzar la puerta ya se puede intuir si van a querer seguir adelante o no, por eso es fundamental que dediques el tiempo que sea necesario a mostrar su mejor versión.

  • Limpieza en profundidad: Una cocina o un baño sucios no solo dan mala imagen de la casa, sino también de ti. La confianza del comprador vuela cuando comprueban que el aspecto de las habitaciones o del jardín está descuidado o hay cosas rotas o demasiado viejas.
  • Mejor sin amueblar: Un lienzo en blanco completamente despersonalizado desata la imaginación de los potenciales compradores, que pueden evocar cómo sería su vida en tu casa sin obstáculos visuales. Recuerda que estás vendiendo una vivienda, no un trastero.
  • Visitas de día: La luz natural es un gran aliado. Siempre que sea posible, cita a los interesados en horas diurnas para que el sol bañe las estancias e influya positivamente en su estado de ánimo. Además, así comprobarán el movimiento que hay en el barrio, las tiendas que tienen a mano, etc.

Un anuncio que es un imán

Internet es clave en la búsqueda de una vivienda, por eso publicar tu anuncio en los portales inmobiliarios multiplica las posibilidades de cerrar la venta. Desde luego, un profesional de la intermediación no solo creará un anuncio atractivo, sino que lo publicará de forma automática en varios portales sin esfuerzo, una tarea que tendrás que asumir tú mismo. Eres tú quien debe valorar si merece la pena o no obtener resultados más inmediatos.

  • Un texto con gancho: A lo mejor llevas dentro un gran copywriter y no lo sabes, pero si nunca has redactado un anuncio tendrás que seguir unas pautas básicas, como el uso de un lenguaje sin florituras ni eufemismos y con claridad y concisión. Corrige y edita las veces que haga falta.
  • Imágenes de calidad: Tu móvil saca unas fotos increíbles, pero la fotografía inmobiliaria va mucho más allá. Tendrás que mostrar bien las habitaciones y poner el acento en los detalles. En una agencia tienes la ventaja de que cuentan con profesionales que hacen un book de tu casa realmente llamativo, e incluso, producen vídeos o visitas virtuales.

Siempre disponible

Acompañar el anuncio de varios medios de contacto es indispensable. De nada sirve poner tu número de teléfono si en horas de trabajo no vas a poder atender a los potenciales compradores o si solo revisas tu email los fines de semana. Igualmente, si una agenda de visitas amplia, que incluya festivos, es incompatible con tu estilo de vida, piénsate dos veces si no sería mejor dejar el asunto en manos profesionales.

Por otro lado, filtrar los que únicamente quieren curiosear es algo a lo que los agentes están acostumbrados, haciendo unas preguntas previas para detectarlos y descartarlos. Asimismo, no hay nada más desesperante que tener delante a un comprador agresivo que trata de negociar el precio y pone sobre la mesa ofertas de risa. Tendrás que armarte de paciencia.

Ya tengo comprador. ¿Y ahora qué?

Cuando ya tienes el sí definitivo, se ponen en marcha los verdaderos trámites. A no ser que cuentes con formación específica, es altamente recomendable contratar los servicios de un profesional para que te ayude a redactar el contrato de arras y que te diga a qué atenerte si tú o el comprador os echáis atrás. Su conocimiento también es valioso para te ayude a obtener el papeleo o te recuerde qué impuestos debes liquidar.

  • Papeles en regla: Hay documentos que sí o sí debes tener preparados, como la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, el certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios, la cédula de habitabilidad en caso de que la normativa lo exija…
  • De las arras a la escrituras: El precontrato tiene que formalizarse ante notario, que será quien redacte las escrituras y os cite a comprador y vendedor para dar fe de la transacción. Cuando el comprador necesita financiación, el banco suele mediar con estos temas, pero si es al contado, os tendréis que poner de acuerdo de a qué notario acudir.
  • Habla con tu banco: En caso de tener una hipoteca pendiente, el dinero de la compraventa te servirá para cancelarla, algo que implica un coste. Tendrás que solicitar un certificado de deuda cero, ir al notario para obtener una escritura de cancelación y dejar constancia en el registro correspondiente.
  • Impuestos: Hay tres gastos que deberás tener en cuenta al vender tu casa. Ante Hacienda debes declarar las ganancias obtenidas en el IRPF. Mientras, tendrás que acudir al ayuntamiento a hacer frente no solo a la plusvalía, sino a la parte proporcional del IBI que te toque pagar.
Publicidad