Todo lo que debes tener en cuenta para ser propietario en 2023

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que podemos tomar en la vida, tanto por el desembolso económico que supone como por el compromiso a largo plazo que conlleva. Por eso, antes de dar el paso hay que estar lo suficientemente informado y tener claro qué tipo de casa necesitamos, qué finalidad vamos a darla y, especialmente, saber en qué situación se encuentra el mercado residencial. Si estás transitando este camino, este especial te vendrá muy bien para conocer todos los detalles que no hay que olvidar para convertirse en propietario en 2023.

¿Qué uso vas a dar a la vivienda?

¿Te estás planteando comprar una vivienda porque agrandas la familia y necesitas una con más espacio? ¿Has sobrepasado la treintena y quieres independizarte con tu pareja? ¿Llevas toda la vida trabajando y crees que ya es el momento de comprarte ese apartamento en la playa con el que llevas soñando décadas para disfrutar de la jubilación? Como ves, las necesidades de compra de vivienda son tan innumerables como los tipos de propietario que existen. Por eso, antes de lanzarte a la búsqueda de un inmueble tienes que conocer muy bien cuál es el uso que vas a darle, ya que a cada finalidad le corresponde un tipo de producto sujeto a unas condiciones concretas.

Vivienda de reposición

Durante la pandemia, la vivienda de reposición ha sido el producto que ha estado detrás del aumento de las compraventas en España. Esta finalidad consiste en la compra de vivienda para reemplazarla por otra más grande o eficiente, que cuente con más servicios que la que ya se posee.

Si es este el uso que vas a dar al inmueble que quieres adquirir en 2023, debes saber que seguirá siendo una de las principales finalidades de compra en los próximos meses, por lo que la demanda de este tipo de viviendas se mantendrá al alza. Este interés creciente explicará que su precio se mantenga o incluso crezca, aun estando en un contexto de incertidumbre como el actual.

Vivienda de inversión

Comprar para alquilar es otro de los principales fines para adquirir vivienda en la actualidad. Ello se debe a su buena rentabilidad, la cual se sitúa en 2022 en el 5,1%, según un reciente informe de Euroval. ¿Seguirá siendo un producto igual de rentable el próximo año? ¿Mantendrá el interés de la demanda? Según los expertos, a pesar de la inflación o del aumento de tipos de interés, la vivienda de inversión continuará siendo atractiva para los compradores.

¿Por qué? La respuesta es simple: valor refugio. Este tipo de producto de inversión va a contar con el beneplácito de los compradores como forma de protección ante la elevación del precio del dinero. Especialmente lo hará entre los propietarios más conservadores, que huyen de inversiones alternativas o de soluciones fluctuantes, como la bolsa.

Segunda residencia

Hasta la pandemia, el mercado de la segunda residencia consistía en poseer una vivienda en la que pasar las vacaciones o mudarse a ella en el momento de la jubilación. Ahora, estos inmuebles han adquirido mayores funcionalidades y son objeto de deseo para muchos clientes, sobre todo los que teletrabajan, que las ven como una forma de escapar de las grandes ciudades.

¿Continuará siendo así en 2023? Tradicionalmente, el mercado de la segunda residencia ha sido uno de los más afectados por las crisis, y probablemente esta vez no será una excepción. Así lo ven al menos desde Bankinter, que en su último estudio prevén una caída del precio de este tipo de inmuebles de un 3% para el próximo año. Sin duda, quienes estén realmente interesados en ellos tendrán muchas posibilidades de encontrar buenas oportunidades.

Primera vivienda

El rostro de toda desaceleración económica es fácil de describir. Y es que los que quieran acceder a una primera vivienda en propiedad en 2023 lo tendrán más difícil, dada la relación salarios-precio de la vivienda. Sin embargo, existen alternativas que pueden ayudar a cumplir este objetivo a aquellos que desean comprar su primera casa.

Una de ellas son las líneas de ayudas que las administraciones públicas han puesto en marcha para este propósito. Las mismas consisten, en su mayoría, en ofrecer avales o descuentos en el precio. Eso sí, siempre que se constaten unos ingresos capaces de asumir el préstamo o estar dispuesto a adquirir el inmueble en determinadas localidades, muchas de ellas rurales.

¿Qué tipo de vivienda buscas?

Viviendas a estrenar o que necesitan una reforma. Casas unifamiliares, apartamentos o pisos-tipo. Inmuebles en el centro de la ciudad, en la periferia o el campo. No existe una tipología de vivienda estándar. Por eso, resulta capital que definas el tipo de producto que estás buscando y que estas dispuesto a comprar.

Obra nueva vs. segunda mano

Si tu propósito es comprar una vivienda nueva, tienes que ser consciente de que en 2023 la oferta de este mercado va a menguar, como ya lo viene haciendo en lo que llevamos de ejercicio. La tarea va a ser incluso más complicada para quienes busquen casa de obra nueva en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona.

Al respecto, los datos de Casavo muestran que en 2022 el stock de vivienda nueva se ha reducido un 38% en la capital de España y un 17% en la Ciudad Condal. Esta situación, como viene produciéndose ahora, provocará que parte de esa demanda se traslade a la vivienda de segunda mano, que ya supone más de ocho de cada diez operaciones de compraventa que se firman en nuestro país.

Ubicación

La situación de un inmueble es el principal indicador que influye en la decisión de compra. Más allá de su precio, que indudablemente es la tarjeta de presentación de la vivienda, existen distintos factores a tener en cuenta a la hora de decantarte por una ubicación y no por otra.

¿Cuáles son estos? El abanico es amplio, aunque te recomendamos que pienses en las infraestructuras que presenta la zona a nivel comercial, sanitario y educativo, además de que tengas en cuenta el perfil de los vecinos, la presencia o no de turistas y actividades de ocio, así como los sistemas de transporte y comunicaciones que podrías utilizar en cada una de las zonas que selecciones.

Superficie y distribución

En España, la vivienda tipo que se compra es un piso de alrededor de 90 metros cuadrados con tres habitaciones. Sin embargo, el mercado residencial plantea multitud de posibilidades, desde unifamiliares, hasta áticos, pasando por apartamentos o bajos con patio.

Cada una de estas modalidades de viviendas presentas sus propias características, aunque tienen como punto común que se trata de inmuebles mucho más minoritarios que los pisos estándar y que, por tanto, varían su precio. En unas ocasiones este puede ser más bajo, como sucede con muchos apartamentos; pero en la mayoría el valor será superior al de un piso tipo.

Servicios

La antigüedad del inmueble y de su finca, además de su estado de conservación, te darán pistas sobre los servicios con los que está dotada la vivienda. Y es que, en la mayoría de las ocasiones, a menor antigüedad del inmueble, más diversa es la paleta de posibilidades que este ofrece, no ya zonas verdes y piscina, sino también gimnasio, sala de celebraciones o azotea de propiedad común.

¿En qué situación se va a encontrar el mercado residencial?

El mercado inmobiliario es muy susceptible a los cambios de la economía general. Por eso, la inestabilidad provocada por la inflación va a afectar a este segmento. ¿En qué medida lo hará? Para responder a esta pregunta hay que considerar varios factores. El más importante de ellos es la inflación, que según el Banco de España seguirá alta en el próximo ejercicio. Eso sí, no alcanzará los dos dígitos, como ha ocurrido este año. Así las cosas, se calcula que en 2023 los precios crezcan un 5,6%.

Si bien este comportamiento va a afectar, como viene sucediendo, al poder adquisitivo de los hogares en España (Funcas prevé que el consumo de los hogares se reducirá en 2023 un 40%), el auge de los precios no se va a trasladar a la vivienda. De hecho, desde Atlas Real Estate Analytics estiman que el valor medio de las casas bajará el próximo año únicamente un 0,9%. Este resultado es general, por supuesto, y a la hora de pensar en comprar una casa tienes que atender a la realidad de tu mercado local y, por supuesto, priorizar tu situación económica individual.

¿Cómo vas a pagar la casa?

Si llegado este punto tienes claro que en 2023 vas a convertirte en propietario de una vivienda, no debes dejar de lado el análisis previo del pago de la casa. En el caso de que seas afortunado y cuentes con liquidez anticipada, ya sea vía ahorros o vía herencia, no tendrás que preocuparte por ello. Sin embargo, somos conscientes de que esta tesitura es minoritaria, por lo que en la gran mayoría de los casos tendrás que valorar la venta de tu vivienda actual o la firma de una hipoteca.

Vender para comprar

La demanda de vivienda bajará en 2023. Por eso, desde el sector recomiendan que aquellos que estén interesados en desprenderse de su inmueble lo hagan lo más pronto posible. Los motivos que os llevarán a tomar esta decisión son el comportamiento de los tipos de interés y la subida del Euríbor, a los que una parte de la demanda de vivienda no querrá (y sobre todo no podrá) enfrentarse. Por eso, el proceso de venta de viviendas de segunda mano podría dilatarse en el tiempo, al contrario de lo que sucedía hasta ahora con muchos productos.

Firmar una hipoteca

El precio del dinero y los intereses que pagues por él también van a condicionar, y mucho, tu decisión de comprar vivienda. En este sentido, hay consenso entre los expertos a la hora de vaticinar que en 2023 el Euríbor se situará por encima del 3%, lo que se trasladará a la oferta hipotecaria, reduciendo los contratos a tipo fijo y subiendo el tipo de interés de estos.

No obstante, es importante que antes de decantarte por uno u otro tipo de contrato, analices el comportamiento histórico de este indicador, pues si bien en los años previos a la burbuja inmobiliaria el Euríbor superó la tasa del 5%, con el pinchazo de esta llegaron varios años de bajadas e, incluso, de tasas negativas. ¿Esta vez podría suceder lo mismo? Nadie tiene una bola de cristal para predecir el futuro, por eso, antes de tomar la decisión reflexiona y calcula tanto el porcentaje de ingresos que va a representar la hipoteca en tu vida, como el plazo de tiempo en el que prevés pagarla.

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