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«Un asesoramiento es bueno si es independiente»

Pelayo Goizueta y Miguel Ruiz-Valdepeñas
socios de Advantas

¿Qué les llevó a crear Advantas?

Desde un punto de vista de mercado, es en épocas de crisis como la actual cuando más se necesita un asesoramiento profesional, especializado e independiente. Tanto las compañías inmobiliarias como las entidades financieras demandan en estos momentos servicios \\\’a la medida\\\’ que les permitan resolver sus problemas o que les faciliten una toma de decisiones más eficaz.

En Advantas estamos centrados en el cliente, en sus necesidades y posibilidades, para lo cual adaptamos costes, plazos y equipo en cada proyecto.

Desde un punto de vista profesional, los dos socios de Advantas llevamos más de 15 años a este sector, analizándolo desde diferentes perspectivas (desde la óptica de una consultora inmobiliaria como Aguirre Newman, hasta la de una big four como Deloitte, pasando por las perspectivas de un banco de inversión como GBS Finanzas o una tasadora como Ibertasa), lo que nos permite disponer de un conocimiento profundo y global del mismo.

Es el momento de lanzar un proyecto en el que aplicar nuestra experiencia con rigor, independencia y centrados en el cliente.

¿Estar bien asesorado es esencial para afrontar la crisis?

Obviamente sí. Un asesoramiento profesional y riguroso –aunque sea a veces para escuchar lo que no se desea– es absolutamente esencial, y eso es lo que nos están transmitiendo nuestros clientes.

Desde nuestro punto de vista, los operadores del mercado no aceptan análisis superficiales, sino información contrastada que les aporte valor. Para poder considerar que un asesoramiento es “bueno”, hay que incorporarle además el matiz de “independiente”.

¿Cree que la quiebra de algunas empresas del sector se podría haber evitado?

\\\’A toro pasado\\\’ es fácil opinar y comentar políticas erróneas que se emprendieron en el pasado. En España ha existido una conciencia casi general de que todo lo inmobiliario iba a seguir subiendo y que los precios jamás caerían, sin hacer caso a los signos que avisaban del agotamiento del ciclo. Esta situación ha sido favorecida por una financiación muy fácil y barata.

Sí hubo, sin embargo, compañías que supieron echar el freno a tiempo ante los resultados de análisis que les advertían de la insostenibilidad de esos precios. Una reducción de la actividad inmobiliaria sí era previsible, incluso un recorte brusco del mismo; lo que no era previsible era que en paralelo se produjera un crash financiero como el que empezó en 2007, algo que ha sido definitivo en un sector intensivo en capital como es el inmobiliario y constructor.

¿A qué problema se enfrentan las entidades financieras en estos momentos?

Las entidades financieras son actualmente las mayores inmobiliarias de España por la cantidad de activos que han engrosado sus balances; y las previsiones apuntan a que en los próximos meses se incorporen un mayor número de activos a los mismos.

La gestión de estos activos y el impacto en sus balances será la clave de la solvencia, y por tanto de la actividad, del sector financiero en su conjunto. Ante esta perspectiva el problema que se encuentran las entidades financieras es doble: por un lado el volumen de activos que les está entrando es tan grande que aún para las que están formando equipos internos especialistas es casi imposible de asimilar, no digamos para las demás.

Por otro, la gestión de activos inmobiliarios no es el core business de una entidad financiera, por lo que a pesar de contar con equipos propios, es difícil que puedan dar respuestas adecuadas a activos complejos, de nichos concretos o que requieran un seguimiento especializado.

¿Cómo calificarían el momento actual que vive el sector?

El sector sigue en fase descendente, aunque en los últimos meses se aprecia algo más de actividad. Oferta y demanda aún no se cruzan debido al diferencial de precios entre compradores y vendedores, a lo que se une las grandes dificultades para acceder a nueva financiación e incluso a subrogarse a deuda ya existente en condiciones normales.

No obstante nos vamos aproximando al punto de inflexión, y ya en ciertos segmentos (terciario de oficinas principalmente), comienzan a realizarse algunas operaciones, pese a que las rentabilidades fuera de España siguen siendo más atractivas.

¿El precio de la vivienda ha tocado suelo?

Desde nuestro punto de vista aún no. Se ha comentado mucho en los medios descuentos del 30% y 40% en determinadas viviendas que ofrecían algunas entidades financieras; pero por lo general se trata de activos en ubicaciones regulares o malas y los descuentos suelen referirse a precios de 2006 ó 2007, que ya en su día eran excesivamente altos. En áreas consolidadas y de alta demanda, la reducción adicional será limitada, inferior al 15%.

¿Creen que la demanda aún espera caídas de precio mayores?

Existe la sensación de que “mañana será más barato”. Ésta es una de las razones de la paralización del mercado. No obstante ya hay ciertos inversores, fundamentalmente particulares y family offices, que están flexibilizando sus exigencias, ante la necesidad de reinvertir su capital. Por otra parte, los fondos oportunistas, siguen al acecho, esperando una reducción más drástica en los precios.

¿Podría hacer un cálculo estimado del excedente de vivienda actual?

Estimamos que el stock de vivienda nueva se puede situar actualmente entre las 850.000 y 1.000.0000. En estas cifras no se incluyen las viviendas que están actualmente en construcción y que se prevé que salgan en los próximos meses.

El problema actual de la escasez de transacciones, ¿es el precio o la financiación?

Ambos factores son fundamentales: el diferencial de precios es demasiado grande entre oferta y demanda e incluso en algunos casos, insalvable. Los promotores son reticentes a vender por debajo del nivel de apalancamiento del activo, ya que en este caso prefieren entregárselo a la entidad financiera. Por su parte, los bancos y cajas no pueden vender por debajo de ciertos niveles ante la necesidad que tendrían de aflorar pérdidas y dotar mayores provisiones.

Asimismo, la dificultad actual de acceder a la financiación, y más aún en un sector intensivo en capital como es el inmobiliario, no favorece el cruce de transacciones. Esta es la razón principal por la que son bancos y cajas, que incluyen financiación en condiciones preferentes quienes están vendiendo más inmuebles.

¿Cree que la venta ha comenzado ya a reactivarse?

En relación a la actividad residencial, la venta de vivienda nueva se ha reducido un 8,25% respecto al segundo trimestre de 2008, que es el peor dato desde el inicio de la crisis. En cuanto a la vivienda usada, el deterioro es aún mayor, con reducciones trimestrales superiores al 10% en los últimos seis trimestres, siendo el último dato, según las estadísticas registrales de -12,59%.

En los últimos meses, y especialmente en verano, se ha percibido una cierta mejora en los ritmos de ventas de varias entidades financieras y promotoras. Aún es pronto para considerar esta situación como cambio de tendencia, pero es previsible que en el próximo trimestre se modere el ritmo de deterioro del mercado.

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