Hace pocas semanas el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, presentó el sistema estatal de índices de alquiler. Esta herramienta, para la que se han cotejado más de 11,2 millones de datos relativos a rentas, metros cuadrados y superficie de arrendamientos de todos los niveles territoriales, tiene como objetivo proporcionar transparencia sobre un mercado en el que no existían estadísticas oficiales lo que, a juicio de Mercedes Robles, directora general de Arrenta, “impide hacer diagnósticos rigurosos”.
En este sentido, distintos expertos e integrantes del sector creen que el indicador no resultará efectivo. Y es que, en su opinión, desde su nacimiento la iniciativa resulta resulta obsoleta y no incluye la realidad de este mercado. Es por ello que proponen otras alternativas para alcanzar este propósito, como el establecimiento de un registro formal basado en los depósitos de las fianzas de los alquileres.
El sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler se propone como una solución que aporta información al mercado, pero ha sido presentada en un momento inadecuado
Dentro del sector del alquiler existe consenso a la hora de valorar “positivamente” el esfuerzo llevado a cabo por el Gobierno central para desarrollar un índice de precios de rentas de alquiler, pues se reconoce que, a pesar de que desde hace años se vienen elaborando estudios demoscópicos en este sentido, la iniciativa que ahora se ha presentado “aporta mayor información” al mercado. Así lo expone Manuel Romillo, director ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), quien no obstante subraya que espera que este indicador “aporte valor estadístico al sector y no tenga segundas intenciones, como la de intervenir las rentas”.
De la misma opinión se muestra David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, que además critica el momento en que ha sido presentado el proyecto. Al respecto sostiene que el índice se ha dado a conocer en plena crisis por el Covid-19, “con un mercado que se caracteriza por tener una oferta de vivienda incierta y una demanda contenida”. De igual modo, se muestra escéptico ante la efectividad de este tipo de soluciones, pues “lo que producen, en el fondo, es una contención de la oferta, una subida de precios y un auge de la economía sumergida”.
Las fuentes consultadas para su elaboración han sido correctas, pero el índice nace obsoleto, pues los últimos datos son de 2018. Debe actualizarse, de lo contrario resultará inoperante
Los últimos datos que aporta el proyecto del Ejecutivo central son relativos al año 2018. Este desfase en relación a la situación actual es criticado por los agentes del sector, ya que aseveran que se trata de un mercado “muy sensible tanto a subidas como a bajadas de precios”. Es por ello, indica Romillo, que España requiere de un indicador “más actual y dinámico”. “Si se mantiene esa distancia en el tiempo solo servirá como un índice histórico y, por lo tanto, bastante inoperante”, agrega.
Por su parte, Iñaki Unsain, presidente de Aepsi, explica que si bien las fuentes que se han utilizado para la elaboración son las correctas (como la Agencia Tributaria, el Colegio de Registradores de la Propiedad o distintos portales inmobiliarios), el índice presentado recoge los datos relativos al periodo comprendido entre 2015 y 2018, por lo que no es posible “aplicar estos datos y extrapolarlos a los precios actuales de 2020 y 2021”.
La realidad del mercado del alquiler está excluida del índice, pues no trabaja a partir de variables importantes, como el estado de la vivienda, algo fundamental para establecer la mensualidad
En líneas generales, la percepción que existe entre los especialistas es que el índice no refleja la realidad del mercado del alquiler. Entre otras razones, Montserrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica del COAPI de Barcelona y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), expone que el índice no hace referencia al estado de las viviendas o a su orientación, “elementos muy importantes que pueden determinar que una vivienda sea más cara o más barata”.
En la misma línea, Caraballo opina que dentro del mercado de los arrendamientos en España “existen muchas variables que no se pueden controlar”, pues si bien dentro de una misma finca “no vale lo mismo un quinto piso sin reformar que un tercero reformado” tampoco se alquila al mismo precio “un ático con terraza maravillosa que una vivienda tipo, pues el primer inmueble fácilmente puede ofrecerse por un 40% más de valor”. La opinión es compartida por Robles, quien insiste en que el índice olvida una parte importante del mercado, como son “los alquileres no regulados, los alquileres privados y los subalquileres”.
Uno de los aspectos que introduce el posible carácter limitante de el sistema estatal de índices de alquiler es que cuenta con antecedentes fracasados fuera de nuestras fronteras
En paralelo, dentro del sector del alquiler se percibe cierto recelo en torno al establecimiento del índice, que es visto como un paso previo a la intervención estatal y al control de precio de los arrendamientos. Así, desde Aepsi aseveran que, si la intención del Gobierno es poner en marcha un índice y determinar unos precios máximos para que estos no suban, “el efecto que se obtendrá será precisamente el contrario”. “Habrá una disminución de la oferta, que vendrá por parte de propietarios particulares y de inversores, además de que aflorará un mercado negro, que financiará el precio del alquiler en parte”, critica.
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler también defienden que el mercado se auto-regula por sí mismo y ponen como ejemplo las malas experiencias que han tenido al respecto otros índices limitadores de precios, como los de Berlín, París o California. Así, recalcan que ninguna de estas iniciativas tuvo el efecto esperado, ya que “hicieron que los precios de los alrededores subieran, produciendo un acceso casi imposible a la vivienda de alquiler dentro de las zonas limitadas”.
Establecimiento de un registro formal basado en los depósitos de las fianzas: ¿Mejor solución? Los expertos apuntan a bonificaciones para los alquileres fuera de la economía sumergida
Con todo, los especialistas del sector no se oponen a la existencia de esta herramienta, aunque se muestran partidarios de llevar a cabo cambios en el índice y de promover otras iniciativas, que busquen el mismo objetivo pero que resulten más eficaces. Es el caso de la puesta en marcha de un registro formal basado en los depósitos de las fianzas de los alquileres. Esta solución es la propuesta por Junyent, pues cree que la misma no solo determina el valor de la renta, sino que defiende que la información que facilita “es mucho más amplia que la que ofrece la actual herramienta”.
Caraballo también se inclina por esta solución, aunque insta a que se tengan en cuenta medidas como “el esfuerzo positivo”. Así, defiende que aquellos particulares que actúen de manera correcta “han de tener una bonificación”, medida que distinga a aquellos propietarios “que lo hacen bien y cumplen la ley depositando su fianza y a aquellos que no”. “No hay penalizaciones contra los alquileres que actúan dentro de la economía sumergida y esta postura supondría un valor añadido en lo que a medidas sociales se refiere”, finaliza.
