El Ministerio de Fomento prepara un plan para ceder suelo público a los operadores privados para la construcción de un parque de viviendas en alquiler. Los promotores se encargarán de construir y mantener las viviendas y gestionarán el alquiler durante un periodo de 50 años para amortizar la inversión. Finalizado este plazo de tiempo, estas viviendas de alquiler en suelo público volverán a manos de la Administración. ¿Cómo se valora este proyecto en el sector inmobiliario?
El futuro parque de vivienda de alquiler en suelo público debería alcanzar el millón de unidades para cumplir con las necesidades de la demanda de inquilinos
El problema de la falta de vivienda asequible unido a la subida del precio del alquiler ha obligado a la puesta en marcha de acciones para dar solución a estos problemas. Según el INE, el parque de viviendas en alquiler a precio de mercado es de 2,8 millones, el 14,8% de los hogares, y calcula que en 10 años debería ser de 3,6 millones, lo que supondría construir en torno a 100.000 viviendas al año.
El Ministerio de Fomento, por su parte, calcula que se necesita un millón de viviendas para conseguir que el 10% sea de alquiler social, porcentaje que ahora no llega al 2%, para lograrlo ha puesto en marcha varios programas. Por un lado está el Plan 20.000 gestionado a través del Sepes (Entidad Pública Empresarial de Suelo) por el que se cede suelo a empresas públicas o privadas para construir viviendas para ser explotadas en régimen de alquiler durante 20, 40 o más años. A este programa se añade el plan de construir un parque de vivienda pública en el que trabaja Fomento.
La empresa privada considera que el plazo de cesión de suelo, estipulado en 50 años, es insuficiente. Proponen subirlo a 75 años para que sea rentable
Desde el sector se valoran positivamente estas iniciativas que fomentan la colaboración público-privada para la construcción de viviendas en alquiler, porque “es la única forma en la que se puede desarrollar un parque de viviendas en alquiler a precios moderados, para que se reduzca significativamente el coste de su construcción obviando el coste del suelo”, explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International. Además, como señala Jaime Fernández, del departamento de estudios de APCEspaña “las distintas administraciones cuentan con suelo finalista que debería dedicarse a paliar el acceso a la vivienda asequible”.
El problema es que el plazo de cesión del suelo fijado en 50 años es insuficiente para promotores y fondos. “Los inversores necesitarán rotar sus activos y cuanto más se acerquen al límite de los 50 años las rentabilidades de mercado se tendrán que incrementar exponencialmente”, explica Echavarren. Plantea un periodo de 75 años porque propiedad y derechos de superficie y/o concesiones administrativas se igualen financieramente en ese plazo. Desde la APCE Catalunya su presidente, Lluis Marsá, apunta que “el plazo debería determinarse en función de la viabilidad del proyecto”. Cita como ejemplo el concurso público hecho por el ayuntamiento de Barcelona para edificar VPO en régimen de alquiler en la Villa Olímpica del Poblenou, con un plazo de cesión de suelo de 75 años, prorrogable a 90 años.
Para que esta colaboración público-privada tenga éxito, es indispensable que el plan se ejecute teniendo en cuenta la flexibilidad y la seguridad jurídica
El sector promotor reconoce que para que sea viable la construcción de un parque público de vivienda en alquiler se necesitan recursos y “aunar fórmulas de colaboración público-privadas consensuadas para garantizar la viabilidad de los proyectos”, según Marsá. Las condiciones del plan tienen que atraer a la iniciativa privada a invertir y tiene que aportar “seguridad jurídica durante todo el periodo de inversión”, apunta Fernández.
Desde el punto de vista urbanístico, los expertos reclaman que se apoye en un urbanismo flexible para que se adapte la oferta a la demanda, teniendo en cuenta cómo están cambiando las familias y que se pueda incrementar el número de unidades reduciendo el tamaño de las viviendas y de las plazas de garaje que no son necesarias para los usuarios de estas viviendas. En cuanto a la fiscalidad, Fernández plantea que sea reducida y “permita unos alquileres acordes con la renta familiar”.
Incrementar la vivienda en alquiler no es suficiente. Se necesitan más medidas para facilitar el acceso a la vivienda que abarquen desde la fiscalidad a la financiación
Los profesionales coinciden en señalar que estás fórmulas de colaboración público-privada permitirán desarrollar vivienda social en alquiler y mejorarán el acceso a la vivienda, especialmente de las personas con más dificultades para acceder a la vivienda y las familias más vulnerables. No obstante, proponen poner en práctica más medidas, algunas ya impulsadas en otros países como Francia o Reino Unido, “como una menor fiscalidad de la vivienda, fórmulas que faciliten el acceso a jóvenes solventes pero sin capacidad de ahorro, subsidiación de intereses en los primeros años del préstamo o una mayor dotación presupuestaria dedicada a vivienda protegida”, señala el portavoz de la APCE.
Echavarren plantea la necesidad de un “Pacto de Estado por la vivienda que huya de populismos y del intervencionismo en el libre mercado” porque en su opinión, para el desarrollo de una mayor oferta de vivienda libre en alquiler se necesita seguridad jurídica de los inversores y estabilidad normativa. El presidente de la APCE Catalunya, cree que es necesario “actualizar los módulos de precios de venta y alquiler de VPO, que están desfasados con respecto al incremento constante de los costes de construcción, que han subido en un 44% desde 2007”. En cuanto a las viviendas en alquiler, considera que es necesario aumentar la oferta tanto del alquiler libre como el público para “satisfacer la demanda actual y reducir la tensión de precios”.
La Comunidad de Madrid consulta cómo regular la vivienda publica
Paralelamente, la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid ha planteado una consulta pública sobre el proyecto de decreto que regula la promoción de vivienda pública en suelos de redes supramunicipales, con el objetivo de acometer la construcción de un parque de viviendas públicas en alquiler a través de la colaboración público-privada.
Desde Asprima han creado un grupo de trabajo para presentar sus propuestas.
Entre otras consideraciones, plantean un plazo mínimo de 75 años de concesión, contar con el apoyo de inversores patrimonialistas, que el 25% de las viviendas pasen a ser de titularidad pública cuando acabe la promoción y el resto se destinen al alquiler a un precio limitado “y que se aplique el mismo IVA superreducido que se aplica a las viviendas de régimen especial, la exención del IAJD y las máximas bonificaciones en los impuestos municipales”, apunta Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima.
