La vivienda de lujo es la estrella que más brilla dentro del mercado residencial. Con una localización y unas calidades que justifican su precio, constituye uno de los segmentos más saludables y rentables del sector, dado que sus cifras permanecen casi impasibles ante los devenires económicos.
En España, el alto standing inmobiliario goza de buena salud, contando con un catálogo de mansiones de ensueño repartidas por todo el territorio capaz de atraer como un imán a las grandes fortunas nacionales y extranjeras. Si estás pensando en comprar una vivienda premium, te contamos todos los detalles.
La situación actual el mercado residencial prime
La pandemia supuso un punto de inflexión para esta clase de propiedades, pero no porque bajara el interés por esta clase de patrimonio, sino porque el confinamiento y las restricciones de movilidad impidieron que los compradores realizaran visitas, algo que hizo que las transacciones no fluyeran con el dinamismo de costumbre.
La guerra en Ucrania supuso un duro golpe para las operaciones protagonizadas por rusos, pero se ha ido compensando por la pujanza de nacionalidades muy fuertes, sobre todo, estadounidenses y latinoamericanos. Por otro lado, la subida de tipos de interés orquestada por el Banco Central Europeo apenas ha tenido impacto en un mercado donde la necesidad de financiación externa pasa de largo.
Clima, playas, gastronomía, ocio… Son muchos los puntos fuertes que hacen que España sea un reclamo inmobiliario de primer nivel para la demanda con un alto poder adquisitivo. Tal y como señala Knight Frank en su anuario The Wealth Report, nuestro país ya ocupa la segunda posición como destino para comprar vivienda de lujo, siendo superada únicamente por Francia y teniendo por detrás Italia, Reino Unido y Grecia.
Este interés se refleja en las estadísticas. Según un informe de Hiscox, el año pasado tuvieron lugar alrededor de 8.000 transacciones de inmuebles de más de 3 millones de euros en España. Este volumen representa una subida del 55% frente a 2021. Datos más recientes de Lucas Fox admiten en las operaciones de compraventa en este segmento crecieron un 10% anual en el primer semestre de 2023.
¿Cómo es la vivienda de lujo en España?
Las propiedades de alta gama en España responden a una serie de características que las distingue y las hace únicas. Aunque despunta especialmente como segunda o tercera residencia, son muchos compradores los que deciden asentarse de forma definitiva en España para disfrutar de unos interiores cuidados al milímetro y de unos exteriores que ofrecen vistas espectaculares. Se trata de una tipología que ofrece un estilo de vida confortable, donde aspectos como la eficiencia y la domótica vienen de serie.
Precio
Un precio de venta a partir del millón de euros es la afirmación más extendida a la hora de hablar de vivienda de lujo. Sin embargo, la revalorización del ladrillo ha superado esta barrera con creces, ampliándola a los tres millones, e incluso, a los cinco. El límite por arriba no existe, si bien con dos dígitos ya estaríamos hablando de un porcentaje muy reducido pero muy exclusivo de propiedades y clientes.
La evolución de los precios de venta en los últimos años ha sido estable. Desde 2019, los valores se han incrementado entre un 10% y un 20%, siendo el repunte más pronunciado en aquellos enclaves con mayor presión de la demanda y menos oferta disponible. Dentro de una misma capital como Madrid hay diferencias notables entre el barrio de Salamanca y urbanizaciones como La Finca. En la costa, pasa algo similar, no comportándose de la misma forma La Zagaleta en Málaga que Calvià en Baleares, por ejemplo.
El alquiler de viviendas de lujo también presenta cualidades particulares. Según Engel & Völkers, las rentas se movieron en el entorno de los 2.500 euros mensuales en 2022, con subidas interanuales en las principales capitales por encima del 22%. Desde Savills señalan que el precio por alquilar una vivienda prime creció un 4,6% en Madrid y un 2,9% en Barcelona a lo largo del año pasado.
Ubicación
La concentración es uno de los rasgos distintivos de la viviendas que cumplen los más altos estándares. Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona son las provincias que disponen de más oferta y en las que se hallan siete de cada diez de estas propiedades. En este sentido, el lujo urbano compite con la cultura de sol y playa, y no es extraño que una misma persona tenga un piso en Sarrià-Sant Gervasi y otro en Ibiza, combinando el bullicio y los negocios de la gran ciudad con el relax y el glamur de la costa.
Contar con buenas comunicaciones es clave. En la capital madrileña, cuando no se quiere vivir en pleno centro, lugares como La Moraleja también ofrecen excelentes conexiones por carretera. En zonas costeras, se va de áreas consolidadas que tienen las tiendas de las principales firmas y los restaurantes de categoría superior a la vuelta de la esquina a ubicaciones más alejadas en acantilados con vistas de impacto al mar o en mitad de la naturaleza para huir del bullicio y abrazar la calma.
Perfil de comprador
Aunque el cliente nacional juega un papel importante, lo cierto es que el comprador internacional es una pieza clave. A nivel general, la pujanza de británicos, alemanes, franceses, latinoamericanos, rusos y chinos es destacable, con compradores procedentes de Estados Unidos y de Oriente Medio como incorporaciones que vienen pisando fuerte, pero el reparto de foráneos y su porcentaje está íntimamente ligado al mercado local.
- Madrid. El idioma común atrae a muchos latinoamericanos, que se establecen en el barrio de Salamanca. En La Finca y La Moraleja el cliente nacional domina en las transacciones. En el ámbito de la obra nueva, despuntan venezolanos, filipinos y alemanes.
- Barcelona. Se trata de un mercado donde los franceses están muy asentados, y en los últimos tiempos, también llegan rusos, orientales y latinoamericanos. Estadounidenses, franceses y suizos compiten con el cliente patrio en obra nueva.
- Valencia. La presencia de estadounidenses, canadienses, alemanes y franceses creció en el pasado año en lo que respecta a promociones de nueva planta.
- Málaga. Con Marbella a la cabeza, nueve de cada diez operaciones las cierran extranjeros, sobresaliendo los británicos por delante de franceses y noreuropeos, si bien los madrileños también son una parte esencial.
- Baleares. El alemán es el comprador foráneo por excelencia, abarcando casi el 70% de las firmas, muy por delante de los británicos y mostrándose especialmente activo en Puerto de Andratx y Son Vida.
Características
A la hora de definir cómo es una vivienda de lujo hay que analizar varios aspectos, desde el propio diseño de la vivienda, donde la personalización es fundamental, hasta la existencia de valores añadidos en el entorno que vayan en consonancia con la riqueza que destilan esta clase de inmuebles.
- Arquitectura. Los proyectos de carácter individual dan rienda suelta a la imaginación, aunque la tendencia es hacia líneas depuradas, sin estridencias. Arquitectos de renombre están detrás de muchas promociones en las que prima un estilo funcional, la generosidad en metros cuadrados y los espacios abiertos.
- Calidades. Siempre se emplean primeras marcas y las mejores y más nobles materias primas, tanto en instalaciones como en acabados. Se busca la durabilidad, pero también la eficiencia. La seguridad 24/7 y la domótica de vanguardia priman en las smart homes de lujo.
- Sostenibilidad. Sellos como LEED o BREEAM son muy apreciados y es habitual que estas viviendas cuenten con una calificación energética A fruto de un aislamiento térmico y acústico de primera y fuentes de energía como la geotermia o las placas solares.
- Espacios. Todas las estancias son amplias, con techos altos y grandes ventanales, además de estar pensadas para ser polivalentes. En el exterior, no se concibe un jardín sin piscina, si es infinita mejor. Este elemento que se replica en el interior en su versión climatizada, acompañándose de otros recursos dignos del mejor spa como saunas o vasos de agua helada.
- Zonas comunes. Todo lo que no tiene cabida dentro se coloca en los espacios compartidos. Es por ello que las viviendas de lujo vienen acompañadas de extras como, por ejemplo, instalaciones deportivas muy equipadas e, incluso, campos de golf de uso exclusivo para los propietarios.
Tendencias de las propiedades de alta gama
El comprador de vivienda de lujo busca la excelencia en los detalles, rodearse de iguales y tener todos los servicios que se pueda imaginar a mano. Aspectos como la tecnología y la ecología son tenidos cada vez más en cuenta, pero más allá de estos principios, hay otros conceptos que están reformulando el lujo inmobiliario tal y como lo conocemos.
Branded residences
Es una de las tendencias dentro del mercado del lujo que más está dado que hablar. Los apartamentos turísticos de marca, que combinan una vivienda de alto nivel con los servicios propios de un hotel, están de moda. Prestigiosas cadenas como Four Seasons, Mandarin, Marriott, Hyatt o Six Senses están explotando un nicho específico que en España cada vez cuenta con más adeptos. Asimismo, firmas de moda y coches de lujo se están subiendo a este tren, desde Dolce & Gabanna a Lamborghini.
El cliente que compra una branded residence vive despreocupado, puesto que el servicio concierge se ocupa tanto de la limpieza y del mantenimiento como de reservarles cita en restaurantes o centros de belleza. Dentro de estos resorts hay de todo para el disfrute personal, pero además de ser un bien para residir y teletrabajar, estas viviendas son un activo rentable, puesto que cuando no están habitados por su dueño se alquilan a un tercero.
Copropiedad
El precio que hay que pagar por ser el propietario de una residencia de alta gama no está al alcance de todos los bolsillos, por eso poco a poco está calando la tendencia novedosa hacia la copropiedad de viviendas de lujo. El acceso a una segunda residencia premium fraccionada está basado en la flexibilidad, puesto que cada inversor es libre de vender, comprar o intercambiar su parte y llevar su experiencia vacacional a otro nivel. Además, la rentabilidad que ofrecen estos activos en alquiler resulta muy atractiva.
