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Viviendas vacías: ¿La solución a la falta de oferta?

El problema del acceso a la vivienda es un tema recurrente y no son pocas las estrategias que se plantean para dar respuesta a una cuestión que afecta tanto al mercado de la compraventa como al del alquiler. Más allá de las dificultades que los propios usuarios puedan o no tener, sobre todo, por una cuestión financiera y de presupuesto, existe una complicación añadida: la de la falta de oferta.

Entre las diferentes soluciones que se plantean está la de dar salida a las viviendas vacías. Sin embargo, también hay quienes cuestionan la verdadera efectividad de esta medida. Las razones para encontrar el acierto o no de la fórmula hay que buscarlas, entre otras cosas, en el dónde, el por qué o el cómo, es decir, en aspectos como la localización, los motivos que llevan a los propietarios a mantenerlas cerradas o el estado en que se encuentran. Pero vayamos por partes.

¿Qué es una vivienda vacía?

Cuando hablamos de viviendas vacías cualquiera puede imaginar que son inmuebles que están en desuso. Para no dejar margen al error, el Instituto Nacional de Estadística acota la definición del término. Según el INE este tipo de viviendas familiares se consideran desocupadas o vacías «cuando no es la residencia habitual de ninguna persona«, pero también, cuando no «es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie».

La Ley de Vivienda afina un poco más con la definición. La norma establece un período temporal a partir del cual un inmueble puede ser considerado vacío. De este modo, entiende por vivienda desocupada (vacía), «aquella que permanezca sin inquilinos de forma continuada por un plazo superior a dos años«. No obstante, también incluye matices considerando excepciones en el caso de «determinadas causas justificadas». En este capítulo entrarían, por ejemplo, un traslado temporal por razones laborales.

Las cifras detrás de las viviendas vacías

De los más de 26,6 millones de viviendas que hay en España, alrededor de 3,8 millones pueden considerarse vacías. Así lo recoge el Censo de Población y Vivienda 2021, el más reciente elaborado por el INE. Para identificar este tipo de inmuebles, el centro estadístico incluye una novedad. En este caso, pone el foco en el grado de uso a partir de datos del consumo eléctrico. Así, el estudio reconoce como viviendas vacías aquellas que no cuentan con un contrato de suministro. No obstante, también incluye las que, disponiendo de uno, registran un consumo anual total por debajo del que anotaría una vivienda media en la misma ubicación si se ocupara durante 15 días en todo el año.

Por otro lado, los datos muestran que el 45% del parque de viviendas vacías se ubica en municipios pequeños. La concentración de inmuebles deshabitados en estas localizaciones, donde residía el 20,3% de la población total, contrasta con la proporción en las grandes ciudades. Las urbes con más de 250.000 habitantes, que concentran el 23,8% de la población según el INE, apenas contenían el 10,5% del total de viviendas vacías.

Tías (48%), en Las Palmas; Mos (46,5%), en Pontevedra; y Monforte de Lemos (40%), en Lugo, lideraron el ranking de municipios con mayor concentración de inmuebles desocupados. Por el contrario, localidades como Valle de Egüés/Eguesibar, en Navarra; Pallejà, en Barcelona; y  la madrileña Majadahonda fueron las urbes con menor tasa de vivienda vacía, en concreto, un 2,1%, un 2,4% y un 2,7% respectivamente. Si hablamos de ciudades con más de 200.000 habitantes, los mayores porcentajes se dieron en Santa Cruz de Tenerife (17,3%), Vigo (15,1%) y A Coruña (14,7%).

La cosa cambia si hablamos de stock de viviendas nuevas sin vender. El estudio elaborado al respecto por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible con datos de 2023 muestra que, en España el porcentaje de stock sobre el parque de viviendas es del 1,66%. Sin embargo, prácticamente la mitad del stock nacional de 2023 se acumula en tres comunidades. Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía lideran un ranking en el que Navarra, Cantabria y Extremadura se sitúan con un stock nulo. Además, País Vasco, Ceuta y Melilla son las ciudades y comunidades autónomas con menor porcentaje de stock acumulado sobre el total nacional. Por provincias, la costa mediterránea avanza posiciones, seguida de Madrid, Toledo, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife.

¿Por qué hay viviendas vacías?

Buscar las causas a un fenómeno que, principalmente en zonas de alta demanda, va en descenso, no es sencillo. Sin embargo, son muchas y muy variadas las razones que pueden explicar en parte el fenómeno. Estas son algunas:

Localización

Es, quizás, uno de los factores más importantes. De hecho, las cifras oficiales muestran que muchos de esos inmuebles están concentrados en zonas de escasa demanda. Esto sugiere un desajuste entre la localización de estas propiedades y la demanda efectiva de viviendas que, en principio, no haría muy efectivo apostar por la vivienda vacía como medio para solventar el problema de la demanda.

Estado de las viviendas

Otro de los factores que podrían estar detrás del fenómeno es el estado de conservación de los inmuebles. Si la vivienda en cuestión requiere de una inversión para lanzarla al mercado del alquiler o rentabilizar una venta este puede ser un elemento disuasorio a la hora de ponerla en el mercado.

Marco legal

La Ley de Vivienda aprobada hace ahora más de un año ha cambiado el escenario en el que propietarios e inquilinos, compradores y vendedores tienen que entenderse. Las limitaciones en materia de precios, las penalizaciones fiscales o las garantías establecidas en ambas direcciones (propietarios e inquilinos), aún no parecen haber sido capaces de resolver el problema de acceso a la vivienda. Esa inseguridad jurídica que planea sobre unos y otros también podría estar detrás del problema.

¿Qué hacemos con las viviendas vacías?

La intención está bien, pero no todos los expertos coinciden. Hay quienes defienden que depositar la confianza en la vivienda vacía como elemento transformador no es suficiente. El propio Banco de España es partidario de ello, y en su último informe reconoce que la magnitud del problema «hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas a corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda». De hecho, reconoce la posibilidad de que terminar «generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo».

Tampoco parece que las penalizaciones a las viviendas vacías contempladas por la nueva Ley de Vivienda a las viviendas vacías estén resultando muy efectivas. En este sentido, la norma contempla la posibilidad de imponer recargos de hasta el 100% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años. Del mismo modo, también permite que se incremente ese recargo un 50% extra cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

La medida, en cualquier caso, recoge el espíritu de otras similares adoptadas con anterioridad en diferentes autonomías. País Vasco, Comunidad Valenciana o Cataluña son solo algunos ejemplos. En estos territorios hay impuestos que gravan «el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupados».

Las viviendas vacías representan tanto un desafío como una oportunidad para abordar la falta de oferta de viviendas. Sin embargo, medidas coercitivas e impuestos aún no han demostrado su efectividad. Lo que sí parece claro es que la cuestión necesita soluciones más integrales y diversas.

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