Si hay algo que tienen en común buena parte de las operaciones de compraventa, esa es la necesidad de solicitar financiación. Muchos compradores recurren a bancos y entidades financieras para poder asumir el coste de adquirir un inmueble. Es aquí donde la tasación de la vivienda puede convertirse en un factor determinante. ¿Pero que pasa si la tasación es más baja de lo máximo que me puede prestar el banco y no llega para cubrir lo que vale la casa que quiero comprar?
¿Qué pasa si la tasación es más baja que la hipoteca?
Si la tasación es más baja que el precio de compra, el banco calculará la hipoteca sobre ese valor inferior, no sobre lo que pagas. Esto implica que tendrás que aportar más dinero de tu bolsillo o renegociar la operación. También puedes pedir otra tasación o buscar otro banco, pero si decides seguir adelante sin ajustar el precio, asumirás más riesgo financiero desde el inicio.
Esta evaluación experta es una información esencial para que los bancos tengan claro el valor real del inmueble antes de conceder el préstamo. Sin embargo, en ocasiones esa valoración puede ser distinta de lo que, en un principio, podría esperar el comprador. ¿Qué factores están detrás de esas diferencias? ¿Cuáles son las alternativas? ¿Y los riesgos? Si estás pensando en comprar una vivienda, tener claro el papel de la tasación puede ser tu mejor aliado.
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La tasación siempre es objetiva: ni lo que dice el vendedor, ni lo que dice el comprador
La tasación es una valoración profesional que determina cuánto vale una propiedad en un momento concreto del mercado. Este valor lo establece un tasador cualificado, siguiendo criterios técnicos y legales. Dicho de otro modo, es el “precio objetivo” de una casa, basado en datos reales.
«No debemos confundir precio de venta con valor de mercado», recuerda Jorge Dolç, secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Y es que, como explican desde al organización el precio de venta es una cifra acordada entre dos partes. Por eso, puede estar influida por factores coyunturales, emocionales o de urgencia. Por el contrario, el valor de mercado es una magnitud técnica. Las sociedades de tasación la calculan mediante el método de comparación, utilizando muestras de ofertas y transacciones reales de inmuebles similares.
Lorena Vega, responsable de Research de Gesvalt refuerza esa idea. «Una tasación no se basa en el precio pactado entre comprador y vendedor, sino en datos objetivos, verificables y comparables, aplicando siempre un criterio técnico, prudente y sostenible en el tiempo», aclara.
«El valor de tasación debe ir en línea con el valor de mercado, ya que ambos se nutren de la realidad técnica de los comparables. La discrepancia suele aparecer cuando el precio de venta se aleja de la realidad del mercado», Jorge Dolç (AEV)
En todo caso, la localización del inmueble, sus características físicas, la situación jurídica y urbanística, el mercado o la liquidez del activo son algunos de lo elementos clave a la hora de realizar una tasación inmobiliaria. «El factor más determinante sigue siendo la ubicación y los precios reales de operaciones cerradas en la zona, los llamados testigos», sostiene Laura Martínez, portavoz de iAhorro. Aunque en el contexto actual la experta apunta, entre otros, al peso creciente de la eficiencia energética o al cambio en cómo se miden las superficies -las terrazas han dejado de computar como superficie útil- como factores que ganan peso en las valoraciones.
Para Martínez, «es precisamente esa combinación de criterios técnicos, regulación más estricta y factores de mercado lo que explica que las tasaciones actuales sean más conservadoras que hace unos años«. A este análisis suma Jorge Gonzále-Iglesias, CEO de Gibobs.com un matiz interesante y es que, en activos donde ha habido una subida rápida de precios :»el tasador tiende a apoyarse más en testigos cerrados y menos en expectativas de mercado. Por eso, en determinados casos, el valor de tasación puede quedar por debajo de la percepción de precio que tienen comprador y vendedor».
¿Por qué la tasación puede ser más baja que el dinero que me presta el banco?
Que la tasación de una vivienda se sitúe por debajo del precio de compraventa no es algo nuevo, ni siquiera una cuestión puntual. Los expertos coinciden en que se trata de una situación cada vez más frecuente en mercados con fuerte presión de demanda y escasez de oferta. La clave está en que ambos valores responden a lógicas distintas. Mientras el precio lo fijan comprador y vendedor en un contexto concreto, la tasación sigue criterios técnicos.
«En condiciones normales, tasación y precio tienden a aproximarse, pero en contextos de escasez de oferta, expectativas alcistas o elevada presión compradora pueden producirse diferencias puntuales entre ambos valores», Lorena Vega (Gesvalt)
Como explica Vega, esta discrepancia suele aparecer en “mercados tensionados, con poca oferta disponible”, donde los precios pueden incorporar expectativas o factores -como el componente emocional o la singularidad del inmueble- que no siempre tienen reflejo en operaciones comparables. De hecho, según apunta Martínez, existe cierto desfase temporal y es que “las tasadoras trabajan con transacciones ya registradas, que llegan con retraso respecto a lo que el mercado está pagando hoy”.
A ello se suma un enfoque más conservador en la valoración, reforzado por la normativa reciente, que introduce nuevos criterios como eficiencia energética o riesgos climáticos. El resultado es una brecha que, según apuntan los expertos, lejos de ser excepcional, puede mantenerse en determinados segmentos mientras persista el desequilibrio entre oferta y demanda.
¿Qué opciones tiene el comprador cuando la valoración es muy inferior?
Cuando la tasación de una vivienda resulta inferior al precio de compraventa, el análisis sosegado es el mejor aliado. Pero si estamos decididos a continuar con la operación una de las opciones más frecuentes es aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia. Aunque no siempre viable, «es la vía más sana desde el punto de vista financiero porque evita tensionar más la operación«, apunta González-Iglesias.
Aunque no es la única. Los expertos coinciden en que otra opción a tener en cuenta es renegociar el precio con el vendedor. La tasación, al ser una valoración independiente, puede servir como argumento objetivo para ajustar el importe pactado. Eso sí, en contextos de alta demanda y escasez de oferta, esta vía no siempre prospera.
«Una tasación inferior al precio de compra es una señal de alerta que conviene tomar en serio: no impide la operación, pero sí obliga a recalcular con honestidad si la decisión financiera es adecuada», Laura Martínez (iAhorro)
También existe la posibilidad de solicitar una revisión o una segunda tasación, especialmente si se considera que la primera no ha tenido en cuenta elementos relevantes del inmueble, como reformas recientes o anejos. Asimismo, comparar ofertas entre distintas entidades financieras puede abrir la puerta a mejores condiciones o a un mayor nivel de financiación, ya que no todos los bancos evalúan del mismo modo cada operación.
Menos recomendable es recurrir a financiación adicional mediante préstamos personales para cubrir la diferencia. Aunque puede parecer una solución rápida, incrementa de forma significativa el coste total y el riesgo financiero. En palabras de los expertos, esta opción “reduce mucho el margen de seguridad a futuro”.
Por último, los especialistas subrayan la importancia de anticiparse a este tipo de situaciones. Desde la AEV, Dolç recomienda solicitar la tasación durante la negociación, incluso antes de firmar el contrato de arras, para evitar sorpresas y poder negociar “basándose en un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva”. Además, incluir en el contrato una cláusula que permita desistir sin penalización si no se obtiene la financiación prevista resulta clave para proteger al comprador.
Los riesgos de continuar con la operación si la tasación es más baja
Continuar con una compraventa cuando la tasación de la vivienda es inferior al precio acordado implica asumir riesgos que afectan tanto al comprador como, en menor medida, a la entidad financiera. Aunque existen alternativas, los expertos coinciden en que se trata de una señal de alerta que exige un análisis más prudente.
«No recomendamos es cubrir esa diferencia con más deuda fuera de la hipoteca. Puede parecer una solución rápida, pero normalmente empeora la salud financiera del comprador y reduce mucho su margen de seguridad a futuro», Jorge Gonzále-Iglesias (Gibobs.com)
Desde el punto de vista del comprador, el principal problema es el esfuerzo financiero. Al calcular los bancos la hipoteca sobre el menor valor entre tasación y precio, es el comprador quien debe aportar más ahorros iniciales. Esto reduce su margen de seguridad. Como explica Vega, “esto obliga al comprador a aportar más ahorro propio desde el inicio, reduciendo su colchón para afrontar gastos asociados, reformas o imprevistos”.
A ello se suma el riesgo de sobreendeudamiento. Y es que si se intenta cubrir la diferencia con más financiación o destinando una parte elevada de los ingresos al pago de la vivienda. “Lo importante no es solo que la cuota encaje hoy, sino que siga siendo sostenible con el paso del tiempo”, advierte González-Iglesias.
No obstante, “el riesgo más serio es estar pagando más de lo que el mercado considera que vale el inmueble”, reflexiona Martínez. O dicho de otro modo, comprar por encima del valor de tasación implica partir con desventaja frente al mercado. Para la portavoz de iAhorro ese riesgo puede derivar en situaciones de patrimonio neto negativo si los precios caen o si se necesita vender en el corto plazo.
¿Y en qué posición quedan los bancos? En este caso el riesgo existe, pero está más acotado. Las entidades suelen protegerse financiando sobre el valor tasado, lo que limita su exposición. Aun así, persisten riesgos de crédito -si el cliente deja de pagar- y de garantía, en caso de que el valor del inmueble caiga y no cubra el préstamo. Martínez lo resume así: “si el titular no puede pagar y el banco ejecuta la hipoteca, podría no recuperar todo lo prestado”.
